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2017年江门楼市预测:量跌,价微涨!

 来源:江门日报  发表时间:2017-01-12 09:06  点击:

    2013年起,每年的1月份,笔者都会预测当年江门楼市的走势。当然,有对有错,对比错多。与其说预测一年的楼市走势,不如说是总结分析过去一年的楼市,站在新的经济形势下,对未来市场利空利好要素和在建楼盘的一次罗列。

    背景:利空与利好有矛盾点

    外围政策收紧,是江门楼市的利空消息之一。2016年国庆期间掀起的调控大潮,没有明确要打压房价,而是要求一线城市和热点城市的过热楼市降温。事实上,从调控后的几个月看,一线城市、热点城市以及江门的楼市都明显降温。一线城市、热点城市的政策敏感度高,随着楼市降温,深圳房价已经率先回调到半年前。2017年刚开年,上海、重庆、郑州等多个城市便进一步收紧楼市调控政策,“严查”和“限购”等手段变得普遍。有分析称,未来热点城市楼市政策持续收紧将是大概率事件,可能出现持续降温和房价回落。在经济关联度非常高的今天,江门楼市跟随整体楼市调整,是一个十分正常的现象。

    除了收紧的政策是利空,可能收紧的房地产金融市场便是另一个利空。前不久召开的中央经济工作会议明确,“房子是用来住的,不是用来炒的”,货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。笔者看到我国外汇储备数据的变化,也看到近段时间加强外汇监管的政策,随着资本的外流,我国货币将日趋紧张。根据中央经济工作会议的部署,笔者预计央会在年中进行政策调整——提高楼市的首付比例或许是首选,其次是加息以及提高存款准备金率。

    笔者相信,这轮调控的真正转折点是提高首付比例,而不是走高的房价。讲了以上的利空,当然要讲一讲利好,以中和气氛。

    笔者预计,2017年,楼盘又会打起“买房产抵御通胀”的营销旗号。新闻消息称,2016年2%的通胀应该达到了国家调控预期。随着美元升值,石油等国际进口的大宗商品的人民币价格将相应上升,2017年的输入性通胀将会明显体现;国内,随着运输成本、生产的环保成本等成本上涨,物价上涨便是大概率事件。在内外都有通胀的条件下,我2017的通胀比2016年会有较幅度上涨。

    事实上,笔者认为“买房产抵御通胀”是一条矛盾的命题,关键是购房者是以美元计价,还是以人民币计价。在美元升值的趋势下,购买海外资产才是实现保值最直接有效的办法,但由于绝大部分中国都不会出境购买资产,而退而求其次在国内购买。

    另外,利好江门楼市的还有以下等因素:供应量相对较少,购买力以市内为主而少有外来投资资金,楼市表现仍较平稳,城市环境及建设将不断改善。

    量跌:

    购买力减弱和供应减少的共同结果

    2016年江门楼市的成交量和成交价均创了新高,而成交量增长的幅度让笔在2016年初着实没有预测到——商品房成交面积增长32%,一手住宅成交面积增长28.7%,一手住宅成交套数增长28.2%。2016年的成交量大幅增长,根本原因是两成首付的超低置业门槛所致。

    笔者认为,2016年消耗了绝大部分刚需置业者的购房需求,无论今年是否提高首付比例,今年的刚需需求量会明显比2016年减少。购买力减弱也是判断今年量跌的重要依据。由于房价在2016年有较大幅度的增长,部分区域的房价增长过快,明显削弱了购房人群的支付能力。

    笔者对比监测数据发现,预计2017年成交的商品房面积及住宅套数会比2016年有所减少,依据是2016年新开工量低于市场年均消化量。这或许是支撑江门房价2016年上涨后能在2017年企稳的最有力因素。从区域来看,蓬江区2017年的新增供应量集中在几个新楼盘,分别是胜坚紫悦、海逸峰璟(暂定名)、碧桂园滨江壹号、越秀天悦星院等,旧楼盘西江悦府、岭南印象、上城嘉泰、凤山水岸誉城、灏昌园等均有少量新产品推出。综合来看,2017年蓬江的新增供应量略少于2016年;江海的供应量有望超过2016年,主要是因为明泰城、朗晴新天地、恒大船厂项目(暂定名:恒大御景半岛花园)、天鹅湾、名门一号、江海怡景湾等楼盘均有大量新产品上市;新会新增供应仍然相对紧缺,楼市仍将处于供不应求的状态;鹤山和开平的新增供应量,预计将与2016年持平;台山由于骏景湾地产、保利地产和碧桂园集团均新拿了开发用地,预计2017年新增供应同比略增;恩平由于成交量未有效放大,预计开发商也将控制新增供应量,比2016年略有减少。

    总的来说,供应量较大的新项目入市时间预计在下半年,若市场遇到政策收紧或成交量下降的情况,相信部分项目会采取延缓施工进度的办法,从而推迟上市时间。因此,笔者预计江门楼市2017年的新增供应量将比2016年略有下降。

    价微涨:

    高价地和核心地段产品入市

    相信很多准备买房的人不愿意看到“涨价”的字眼,但这的确是笔者的预计,理由是2017年随着高价地和核心地段产品的入市,房价还会被拉升。

    2016年,蓬江、新会、开平、台山的土地市场较为火热,而且成交价格较前期土地的高。这些土地上新建的商品房,会在2017年上市,而价格一定不会低,因为低了会亏本。

    笔者监测发现,2017年入市的众多项目,处于城市核心地段的项目比2016年多,比如江海的核心区项目增多,包括天鹅湾、名门一号、明泰城、江海怡景湾等;再比如新会尚雅学校旁的碧桂园新项目;再比如台山台城南区,台山骏景湾、保利台山项目、碧桂园新拿地项目……以上这些项目,房价水平均处于区域高位。

    笔者预计,滨江新城随着碧桂园滨江壹号和美的地产滨江项目的入市,房价将略有上涨。房价上涨幅度明显的将是江海。江海是中山古镇、蓬江、新会之间的房价洼地,价格差有2000元/平方米,将在2017实现补涨,以缩小价差。目前,江海核心地段产品的房价预期已超7000元/平方米。新会由于供求紧张,所以房价将持续在目前的高位或略有上涨。随着2016年成交量的放大,台山和开平的房价已站上新台阶,随着高价地的标杆作用显示,房价上涨也是大概率事件。鹤山和恩平由于购买力较弱等的问题,房价没有上涨动力。

    (刘志聪)

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