为规范农村宅基地和村民住宅建设管理，保障农村村民基本居住权益，切实加强农房风貌管控，近日，市住房城乡建设局、市自然资源局等多部门联合制定《江门市农村住宅建设管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。《办法》对宅基地面积上限、开工和验收的条件等群众十分关切的内容作出了明确说明，为江门农村住宅建设划定“红线”、绘制“蓝图”，将于2月1日起正式施行，有效期至2028年1月31日。
宅基地面积有明确上限
《办法》明确，农村住宅建设应当按照先规划、后许可、再建设的要求，依法办理建房的相关规划许可和用地批准手续，尽量使用原有宅基地和村内空闲地。
选址方面，《办法》划定了明确禁区，禁止在永久基本农田、生态保护红线范围（不涉及新增建设用地的除外）、公路建筑控制区、饮用水水源一级保护区等区域建房；地质灾害隐患点、堤防护堤地、水利工程管理范围等危险区域，以及国家级风景名胜区核心景区、文物保护单位保护范围、历史文化名镇名村核心保护范围，也被纳入禁止建房范畴，同时涵盖法律、法规、规章规定的其他禁止区域。
宅基地面积有明确上限，新批准农村宅基地的用地面积不得超过省执行标准：平原地区和城市郊区每户不超过80平方米；丘陵地区每户不超过120平方米；山区每户不超过150平方米。宅基地所属区域的地形类型，由各县（市、区）人民政府根据国土调查、地形地貌等情况确定。
此外，农村村民一户只能拥有一处宅基地。对于人均土地少、不能保障一户一宅的村庄，各县（市、区）人民政府可在充分尊重村民意愿的基础上，采取集体建房、合建住房等措施，保障村民实现“户有所居”。
符合下列条件之一的农村村民，可以户为单位（以下称“农户”）申请使用宅基地：农户在本集体经济组织没有取得宅基地的；因发生或者防御自然灾害，建设乡镇村公共设施，实施乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划或者调整村庄布局等，需要异址新建的；法律、法规、规章规定的其他情形。合建住房的，由联合建房的农户共同提出申请。乡镇人民政府不得以农户未取得公安机关单独立户为由，认定其不具备申请宅基地的资格。
有下列情形之一的，不予批准申请：申请人不是本农村集体经济组织成员；分户前存在一户多宅，分户时合理调剂可以满足居住需求；已取得宅基地且不属于申请原址重建、改扩建；申请使用的宅基地不符合国土空间规划、相关专项规划、国土空间用途管制要求；申请拆除原有住宅异址新建，但拒绝签订退回原有宅基地协议；申请使用的宅基地存在权属争议；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；法律、法规、规章规定的其他情形。
《办法》指出，农户可以单户或者合建住房。多户联合建住宅的，相应标准可以适当放宽，但是占用宅基地的面积和住宅建筑面积不得超过单户建房规定面积的总和。
未经验线不得开工
审批流程上，《办法》明确了各环节时限与责任。农村集体经济组织接到农户申请后，要在10个工作日内核查申请资格等事项是否符合本集体经济组织的宅基地和农村建房管理制度，出具核查意见并公示。乡镇人民政府应当建立“一窗受理、内部联动”的联审联办制度，收到申请后组织现场勘察、及时审核，自受理申请材料之日起30个工作日内办结审批事项。
关于建设规划许可的核发，《办法》指出，在城镇开发边界外建设农村住宅的，由乡镇人民政府实施乡村建设规划许可，核发乡村建设规划许可证；在城镇开发边界内利用农村宅基地建设住宅的，由市、县自然资源部门依据详细规划，核发建设工程规划许可证。
设计和施工方面，市县两级主管部门应当免费提供本地适用的农房设计通用图集，并给予技术指导。低层农村住宅可委托具有相应资质的设计单位或具备建筑、结构专业注册职业资格的设计人员设计，也可以选用通用图集；施工可委托有资质的施工单位，或经培训合格、具备相应技能的乡村建筑工匠。
其他农村住宅则需委托有资质的设计单位设计，或者选用农房设计通用图集，并委托有资质的施工单位施工。此外，农村村民建设非低层住宅，投资额和建筑面积达到须办理施工许可限额规定的，应当依法向所在地住建主管部门申请办理施工许可证。
《办法》还明确了开工、延期及验收要求。农户开工前需向乡镇人民政府申请建房验线，乡镇人民政府自受理之日起5个工作日内组织现场验线，未经验线不得开工。农村宅基地批准书和乡村建设规划许可的有效期为2年，村民应当在有效期内验线开工。确需延期的，可在有效期届满前3个月申请延期一次，延长期限不超过1年，逾期未开工且未办延期手续的，许可自行失效，农户可按规定重新申请。
住宅竣工后，农户需向乡镇人民政府申请规划核实，乡镇人民政府自收到申请之日起20个工作日内到场核查。住宅经规划核实和竣工验收合格后，由乡镇人民政府出具验收意见表，未经验收合格不得投入使用。
江门日报记者 蔡昭璐
