□江门日报记者 蔡昭璐
长期以来，住宅小区的电梯广告费、停车费、外墙租赁等公共收益，究竟流向何处、作何用途，一直是困扰业主的“糊涂账”。如今，这一局面将迎来实质性改变。
近日，江门市住房和城乡建设局正式印发《关于进一步加强住宅小区公共收益管理的通知》（以下简称《通知》），从收益范围、账户管理、收支规范、监管执法、试点示范五大维度入手，全面规范公共收益收支、使用及管理行为，切实守护好业主的“钱袋子”。
公共收益归业主共有
实行专户管理
哪些收入属于公共收益？《通知》给出了清晰界定：住宅小区公共收益是指利用物业管理区域共用部位、共用设施设备（含场地、车位、电梯、楼道、外墙、屋面、小区道路、公共绿地等），通过经营、租赁等方式产生的合法收益。扣除法定税收、能耗、人工管理等合理成本后，全额归全体业主共有，任何单位和个人不得挪用、侵占或擅自处置。
《通知》要求，作为住宅小区公共收益管理主体，物业服务企业或经业主大会授权的管理人，须在通知印发之日起30日内，凭物业服务合同、业委会备案回执等证明材料，在江门住宅专项维修资金专户管理银行开设公共收益专用账户。一个小区一个专户，并且不得与物业服务企业等管理人自身账户、其他项目账户混用。
收支使用方面，公共收益须全额直接缴存到专用账户，严禁任何单位或个人私设账户、截留、挪用、坐支现金，或以任何形式进行账外循环。收益使用遵循“有约定从约定，无约定优先补充住宅专项维修资金”原则。经业主和业主大会同意后，收益也可以用于物业共用部位及共用设施设备的维修更新改造、业主委员会工作经费、业主大会活动经费等公共开支，或按照业主大会决议分配给全体业主。
收支每季度公示
业主可监督核查
为保障业主知情权，《通知》要求，管理主体须单独立账、单独核算公共收益，完整留存收入凭证、合同、支出票据、银行流水等财务资料。每月核对公共收益专用账户收支及结余情况，每季度通过小区物业服务信息公示栏、业主微信群、小区公众号等显著渠道公示收支明细，公示期不少于30日。公示内容至少包含每笔收支项目的名称、内容、单价、数量和金额以及上期、本期结余等主要信息。
《通知》还明确，业主对公示内容有异议的，有权查阅有关财务账簿、维修施工方案、收入或支出合同等资料；鼓励业主大会委托会计师事务所对物业或业委会进行经济责任审计，审计报告通报全体业主，审计费用可从公共收益中列支。
如遇物业更换、业委会换届等情况，原管理主体须在30日内向新管理主体完整移交公共收益余额和收支账目等资料和财物，完成账户注销，不得以业主欠缴物业服务费、存在经营纠纷等为由拖延、拒绝移交，严禁隐匿、转移公共收益资金。新管理主体凭管理主体证明材料，前往银行开立新账户管理，相关操作可向开户银行咨询。
各县（市、区）至少打造2个试点示范小区
《通知》还提出，要以示范带动全域规范提质为核心目标，在全市开展公共收益优先补充住宅专项维修资金试点示范创建工作。
根据要求，今年8月底前，江门各县（市、区）要打造不少于2个管理规范、账户合规、使用透明的小区作为试点示范小区。9月10日前，各地住建部门要报送试点案例与总结材料，优秀经验将在全市推广，以点带面推动全域规范。
针对群众关注的监管落实问题，新规明确属地监管责任。各地住建部门要联合街道办事处（镇人民政府）加强对住宅小区公共收益账户管理及公示情况的检查，对发现未开设专用账户的主体，指导其及时开立；发现违规使用、管理公共收益的行为，责令限期整改，涉嫌挪用、侵占公共收益等违法犯罪行为的，移交公安机关等部门依法处理。
街道办事处（镇人民政府）要依法依规主动作为，指导、监督住宅小区召开业主大会，发动业主对物业共用部位、共用设施设备维修等进行投票表决。
此外，各级住建部门要加强与街道办事处（镇人民政府）、公安机关等部门协同联动，建立信息共享、联合执法机制，定期开展公共收益管理问题检查整治行动，总结推广先进经验做法。畅通业主投诉举报渠道，及时处置群众反映的公共收益管理乱象，形成常态化、规范化监管体系。
