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未来居住价值有望持续提升

 来源:江门日报  发表时间:2018-12-06 07:00  点击:

江海区中心板块竞争日趋激烈,部分拥有优质教育资源项目的热度相对较高。

江海区中心板块竞争日趋激烈,部分拥有优质教育资源项目的热度相对较高。

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    江门市区楼市板块巡礼继关注滨江、杜阮、潮连板块之后,本期我们聚焦江海区中心板块。该板块位于江海区行政中心周边,住宅项目云集:有天鹅湾、明泰城、江海怡景湾等。

    之所以聚焦这一板块,主要有三方面原因:该板块经过近十年的发展,无论从城市建设,还是交通布局、商业氛围……都实现了质的飞跃,本报微信公众号做过的问卷调查显示,城区居民已将该板块列为仅次于滨江新区的置业板块;上个月,珠海华发首进江门,拿下江门一中南侧地块;近段时间,该板块多个项目推货,相对热闹,而不久的将来,该板块的供货更为充足,走势备受关注。

    A 走访:

    多个项目集中推货场面热闹

    初冬时节,江海区中心板块呈现热火朝天景象:一方面,多个项目正在抓紧施工,与此同时,多个项目集中推货。

    12月2日星期天,记者接连走访了该区域多个项目:在江海怡景湾,6幢正在认筹,带装修均价约13000元/平方米,当时有六七组客户在看房;在帕佳图·双子星,两幢正推新货;另外,合景叠翠峰、又一居·作品一号各推出一幢,这三个项目带装修价格为12000—12500元/平方米,有的还有9.7折优惠,记者到访时,每个项目有两三组客户在看房。

    记者走访并梳理发现,今年11月底至明年1月底,江海区约有9个项目推货,约千套,而在江海区中心板块,约有江海怡景湾等6个项目推货,约600套,面积段为88—129平方米,主要集中在110平方米左右。

    那么,目前,江海区中心板块主要有何特点?

    珠海世联行江门区域负责人表示,一方面,该板块供应量暴增,尤其是府西新区,新项目陆续面世,竞争日趋激烈;另一方面,该板块内的府西新区价格坚挺,带装修价格为11000—13500元/平方米,府西新区外的项目价格有一定波动,带装修价格为9000—10500元/平方米。

    江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为,近年来,市民关注江海中心板块的热度越来越高,近期,该板块成交量占城区比重有所提高,已在城区占有重要席位,楼价方面则逐步企稳。

    B 趋势:

    竞争升级,房企压力增大

    记者多方走访获悉,江海区中心板块的访客和业主中,江海区居民占了一半以上;临近江海区的蓬江区居民,如胜利大桥附近的居民约占两成;新会区,尤其是镇上居民约占一成多;另有境外人士约占一成。

    “目前,房价相对比较高,会使很多意向客户感到压力较大,并且,市场大环境又使得意向客户普遍呈现观望状态。”一项目相关负责人坦言,项目以前是“日光”,现在去化率大减,为此,他们不得不借助渠道拓客。

    事实上,这位负责人所反映的情况不是个案,记者留意到,部分项目高度重视渠道,典型者如合景叠翠峰,记者到访时,项目门口,并排坐着四家中介渠道的代表,呈现出“渠道代表比看房客户多”的现象。

    还有多位受访对象反映,近两个月来,他们接到的来自江海区中心板块的楼盘促销电话增多。

    “现阶段江海中心板块的楼市供应充足,竞争较为激烈,房价上涨动力趋缓。”美智地产总经理汤建军认为。

    不难看出,江海区中心板块如同其他板块,开始转凉。那么,放眼未来半年内,江海区板块楼市又将呈现怎样的景象?

    珠海世联行江门区域负责人表示,在“房住不炒”的思想指引下,调控力度预计暂时难以放松,而银行作为这次调控的关键松口处,政策有望发生变化,江门作为三线城市,对于政策的慢热周期一般需要两三个月,如此一来,江海区中心板块会和其他板块一样,预计明年第一季度市场依然保持观望情绪。

    “板块内,由于部分项目拥有优质教育资源等优势,在供应较为充足的情况下,它们的销量有望在未来位居市区前列。”该负责人认为。

    冯景全则认为,未来一年,江海中心板块潜在供应不少,理论上有数千套,其中明泰城占比较大,但考虑到明泰城推盘速度较慢,暂时不会对该板块造成太大库存压力,而近半年,鉴于合景叠翠峰、又一居·作品一号等部分楼盘体量较少,实际供应有限,同时由于楼盘去化率不高,所以供求关系大致平衡,房价大概企稳。

    “保守估计,未来半年,江海区中心板块或会面临至少8个项目共同竞争的局面,届时竞争将会继续升级,房价或将阶段性调整。”汤建军同时表示,长远来看,板块地段价值较高,既享有中心区成熟配套资源,也具有城际交通配套,另外周边教育资源逐步完善,未来居住价值有望持续提升。

    C 优势:

    区位优越,教育资源进一步优化

    “我有意在府西买房,又不知道这一想法是否正确。”黄先生的一席话,道出了很多人在选择置业板块时的困惑。

    为此,记者打算采用SWOT分析法,邀请业内人士畅谈该板块的竞争优势、竞争劣势、机会和挑战。

    谈及江海区中心板块的优势,冯景全认为,政府超前规划,高标准打造该板块,近年来兴建了以景贤小学为标志的多所学校,加上即将兴建的一中初中部、多所幼儿园和大型综合医院,以及多个大型商业项目,生活配套逐步完善;依托城轨江门东站、江海客运站和五邑路扩宽,江海交通设施也逐步完善。从楼市角度看,该板块近年来新开发住宅项目众多,填补了其他区域供应不足的局面,楼盘档次也越来越高,并呈现百花齐放的现象,其中的府西片区,众多项目已动工,现代化生活圈已具雏形,“不宜居”的原有印象大有改观。

    在业内人士李先生看来,该板块最大的优势在于它的区位,位于三区交汇处,和蓬江区仅一河之隔,部分位置拥有两岸江景,城轨江门东站位于其中;同时,部分区域土地开发强度有限,后劲较足;另外,在中心城区楼价相对不高,可以承接部分因价格敏感的客户。

    诸多优势中,值得一提的是教育资源,这在销售顾问的说辞上体现得极为明显——提及教育配套,以前,销售顾问大多含糊其辞,而现在,销售顾问眉飞色舞,比如合景叠翠峰的陈先生说,“项目对面是江门一中,旁边是景贤小学,还有一幅教育用地,可以说,项目被优质学校包围着。”

    谈及劣势,受访对象主要谈及:一方面,城轨江门东站附近,逐渐有了城市中心的味道,但稍远些,工业区的味道又显露无疑;另一方面,该板块项目众多,地价也参差不齐,成交量如果持续下降的话,恶劣的价格竞争是大概率事件。

    D 挑战:

    品牌效应较弱,有待改观

    近年来,江海区中心板块吸引了一众房企,包括碧桂园、嘉华、粤泰、合景泰富、胜坚等,究其原因之一,在于该板块拥有独有的机遇。

    “蓬城片区新项目缺乏,使得部分客户外溢,要么选择江海区中心板块,要么选择滨江新区或杜阮,相对而言,江海区中心板块更有优势。”珠海世联行江门区域负责人认为。

    而业内人士李先生认为,随着江海区产业升级,会引进不少高端人才,推动人口素质和经济发展,进而带动板块楼市发展。

    如李先生所说,记者查看《江门市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》不难发现,江海区作为国家高新区,今后还将大力发展工业,但一改以往的粗放方式,坚持“产城融合”发展理念,不断完善产业新城的基础设施及生活配套,高标准打造产城融合示范区,如此一来,工业对居民生活的影响越来越小,反而能吸引大量的资金、人才,带动区域楼市乃至经济发展。

    犹如硬币的两面,江海区中心板块既然有机遇,必然面临着挑战。

    “和其他板块相比,江海区中心板块的优势并不是特别突出,长期处于追随者的角色,比较尴尬。”业内人士李先生认为。

    “主要有两大挑战。”珠海世联行江门区域负责人进而讲到,一方面,该板块大型房企项目不多,品牌效应缺乏;另一方面,中大型项目稀缺,对居住品质带动有限。

    但这一现象有望逐步改观。11月5日,位于江门一中南侧的一幅靓地被珠海华发拿下,资深业内人士、珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮认为,由于是江门第一个项目,华发必将格外用心,将其作为标杆来打造,以开个好头,夯实品牌基础。如此一来,可以起到较好的示范作用,促进板块品质提升。

    文/图 江门日报记者 周春锋

责任编辑:王雪晴

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