经历了2678次围观，12名竞拍者的65次出价，一套位于蓬江区建设路的步梯住宅日前被拍卖，成交价约37.9万元，较起拍价溢价率达83%，较市场评估价高出28%。这就像一个缩影，折射出近段时间以来，我市法拍房市场的热闹。记者从江门市中级人民法院了解到，2020年以来，全市法院司法拍卖房产2537套，其中住宅用房为1773套。
对于不少市民来说，普遍低于市场价的法拍房可以“捡漏”吗？业内人士提醒，法拍房存在风险，市民不要盲目“捡漏”法拍房，以免掉进坑里，竞拍之前需要做详尽调查。
江门日报记者 李银换
A 部分法拍房遭多人“争抢”
5月5日，次新小区蓬江区岭江一品华府的一套建筑面积约115平方米的电梯住宅拍卖，吸引了11人报名，出价次数达158次，最终以约128.7万元成交，单价约11191元/平方米，较起拍价溢价率约78.8%，高出评估价约25.9%。记者查询二手房网站了解到，这一成交单价比该楼盘销售二手房均价便宜约2000元/平方米。
5月8日，蓬江区建设路57号的一套步梯住宅拍卖成功。该法拍房建筑面积104.64平方米，评估价约29.6万元，起拍价约20.7万元，起拍单价约1980元/平方米，共有12人争抢这套房，经65次出价，最终成交价约37.9万元，成交单价约3624元/平方米，高出评估价约28%，较起拍价溢价率达83%。
5月21日，蓬江区泰宁里16号一套步梯住宅同样遭多人竞拍“争抢”，共有11人竞拍，吸引3339次围观，共出价46次，最终以总价约22.7万元成交，成交单价约3370元/平方米。虽然高出评估价15%，较起拍价溢价率更是高达63.9%，但不足“4字头”的单价，在不少竞拍者眼里仍属于“捡漏”。
近段时间以来，江门法拍房市场看上去很热闹，不少房源遭多人“争抢”，出价次数多，溢价率较高，围观人数也有所攀升。记者留意到，这些受欢迎的房源多是“老破小”，楼龄较长，住宅较残旧，面积较小，成交单价较低。嘉毅地产总经理邓桐燊表示，一些地段好、楼龄新的学区房受到热棒，拍卖成交价格几乎与市场同价，甚至超过市场价。
法拍房，即法院拍卖房产，是指被法院强制执行拍卖的房屋，法拍房最大的特点就是便宜。江门市房地产中介行业协会会长、裕隆基地产总经理杨东卉分析称，法拍房吸引关注的原因主要是房屋起拍价低于市场价，竞拍者往往抱着“捡漏”的心态，希望以低价淘到好房。
美智地产市场研究中心总监张镇兰认为，法拍房关注度攀升，首先是因为门槛低，法拍房一般价格较低，拥有成熟的区位配套，部分对区位有要求的购房者会倾向于购买法拍房；其次法拍房大多为二手房（未有房屋产权证的单位视作一手房），不在限购范围内，部分投资者会因此用来投资。
B 江门法拍房市场持续升温
2015年4月1日，江海区江海花园江琴居15号102进行公开拍卖，本次竞拍没有人报名，以流拍告终。这是记者在阿里拍卖网查询到我市最早挂出的法拍房，由河南省陕县人民法院进行公开拍卖。
而由我市法院最早进行公开拍卖且成交的法拍房，则是在2015年11月6日，由江门市中级人民法院拍卖的蓬江区杜阮镇瑶村小苑51号，建筑面积为201平方米。本次竞拍共有3人报名，出价1次，以86.5万元的底价成交，折合单价为4285元/平方米。
邓桐燊表示，我市法拍房市场开始引人注目，可以说是从2018年开始。一批先知先觉的投资者或资产收购人士率先进入该市场，这批人士通过竞拍的形式购买经济实惠、低价的法拍房。法拍房过户后，他们再将房源放到中介公司出售，以赚取利差空间，在前几年，利润是可观的。
日前，瀚海数据研究院发布《2021法拍房拍房行为调查报告》称，2021年1—4月，全国共成交法拍房3.88万套，成交总价731.62亿元，总报名人数超13.78万人。全国法拍房市场呈现出热闹景象。
在邓桐燊看来，近期，上海法拍房限购，深圳、广州法拍房持续火热的信息，也让江门法拍房持续升温。
记者从江门市中级人民法院了解到，2020年以来，全市法院司法拍卖房产2537套，其中住宅用房为1773套。我市的法拍房主要是在阿里拍卖网站上进行拍卖。在阿里司法拍卖平台上，江门拍卖/变卖的住宅用房数量有4273套，正在进行和即将开始的有92套。
在法拍房的持续升温下，在线上司法拍卖平台竞拍住宅用房，成为我市部分市民一条新的购房渠道。邓桐燊观察到，与初期以投资者为主不同，现在越来越多自住购房者逐步进入到法拍房市场。因为自住购房者增多，对于投资者而言，2020年下半年以来，法拍房的利润空间就越来越小了。
邓桐燊补充说道，进入2020年，江门法拍房市场持续升温。据他测算，江门近一年的法拍房成交总额不低于8亿元。
记者查询得知，除小部分法拍房受热捧外，大多数房源以底价成交或流拍。杨东卉认为，尽管近年来法拍房的关注度有所提升，但总体而言，相较于国内其他大城市，我市法拍房市场并不算特别火热。
C 购买法拍房存在风险
法拍房价格低，很多人想去“捡漏”，却忽略了背后的风险。法拍房究竟是“馅饼”还是陷阱？
当前市场上很多法拍房都有着复杂的“身世”。法拍房大多数都是银行抵押贷款还不上导致的拍卖，而有一部分是个人房源抵押出去但借款还不上，也有小部分是刑事案件罚没而导致的拍卖。
过户难、补缴费用多、腾空难等是法拍房购买者常遇到的坎。
在法拍房的拍卖须知提到，买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及有可能存在的所有欠税、费，物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担；搬迁费用及其他一切费用由买受人负担；过户的税费及补缴的所有费用由买受人承担。
“虽然法拍房的价格普遍比市场价便宜，但竞拍成功后，能不能收楼、正常过户，这是一个问题。”杨东卉直言，法拍房多存在瑕疵，风险较大。据她了解，部分法拍房光是物管费这一项，就欠费好几万元，需要由买受人承担。
记者在查询拍卖成功的房源时发现，有部分房源显示未腾空或有人居住，这对于买受人来说有何风险？
“购买未腾空或有人居住的法拍房会存在一定的法律纠纷风险。”张镇兰表示，根据《合同法》等规定，“买卖不破租赁”，也就是说房子买卖不影响租赁合约，如果此前房屋占有人是合法占有，那么买受人即使通过法院裁定取得所有权，也可能无法行使占有权、使用权。这时还需要通过诉讼程序来解决，费时也费力，如果双方私下解决则又要额外支付一笔资金。杨东卉也称，现实中法拍房被恶意霸占、清场难的案例并不少见。
邓桐燊表示，还有的房子，原户主没有把户口迁出去，就算你买下了房子，也是不好办理落户的，这会直接影响后面孩子上学等各种相关权益。
张镇兰表示，值得一提的是，法拍房贷款流程较复杂，且楼龄+贷款年限不能超过39年（如楼龄为17年，贷款年限最多为22年）。另外，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予以退还，会使买受人损失一定的钱财。
受访的业内人士均表示，竞买人在报名竞拍前一定要想清楚，注意风险。张镇兰提醒，购买法拍房前要注意看清法拍房的现状和所需要缴纳的相关费用等拍卖条件，最好到实地查看房屋的实际情况，综合评估后再决定要不要购买。
