预计三孩政策实施，大面积户型的需求量将增大。
5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。这次会议提及的“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接”中，专门提及了加强税收、住房等支持政策。房地产的周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口。三孩政策来了，这对我市房地产市场将带来怎样的影响？
文/图 江门日报记者 李银换
全面二孩政策实施以来，我市四房户型产品增多
要预测实施三孩政策，将对我市房地产市场有哪些影响，我们不妨先来回顾一下全面二孩政策实施以来，我市房地产市场的变化。
2016年1月1日，全面二孩政策实施，至今5年多时间，受访的业内人士表示，我市房地产的变化体现在购房者对四房需求增多，而开发商根据需求推出更多的四房户型产品。
博富控股总裁助理谭华驹表示，二孩政策放开前，市场的主流产品是三房、小户型，大户型、高总价产品的去化速度较慢和销售难度都较大。随着政策的放开，特别进入了2019年后，四市三区都不同程度地出现了改善型的大户型（特别是四房）稀缺和受到热捧的情况，同时，在新报建项目中，四房产品的占比也大大提升。
美智地产市场研究中心总监张镇兰观察到，从全面二孩政策开放至今，江门楼盘中约100—110平方米的小四房产品开始增多。在置业人群中，不少购房者会顾及到将来两个小孩的问题，愿意考虑四房户型产品。根据美智研究院监测显示，成交数据方面，三房刚需户型仍是主流，但改善型产品的需求呈上升态势。
有22年房地产行业经验的越通房地产副总经理刘锦华表示，全面二孩政策实施以来，江门很多开发商在项目开发前期的户型定位中，增加了3+1及舒适四房单元的户数配比。据他观察，120—130平方米左右的3+1单元目前在市场上很受欢迎。
三孩政策将有利于我市房地产市场发展
那么，实施三孩政策，将对我市房地产市场有怎样的影响？
张镇兰表示，根据美智研究院近期公布的《五大维度，解密江门“七普”人口数据背后的房地产真相》报告数据显示，目前，江门每100名劳动年龄人口大致需要负担41名非劳动年龄人口。一般来说，人口总抚养比低于50%的阶段称之为人口红利期。我市目前仍处于人口红利期阶段。此次实施三孩政策，未来年轻人口增加，同时住房需求将相应增加，因此对房地产将有一定的利好。
“放开三孩生育政策，当然对未来房地产的发展带来利好，但影响不会马上出现。”刘锦华认为，这个政策的利好会有一定的延续性，将在正式实施后的未来几年逐步体现。
谭华驹同样认为，短期之内，三孩政策未必能有很明显的刺激作用，就正如二孩政策放开后，3—4年后才逐步看到了效果。三孩政策实施5—6年后，这个效果或许就会比较明显。
受访的业内人士均认为，尽管实施三孩政策利好我市房地产市场，但具体的影响还要看具体的政策配套支持措施。
张镇兰表示，三孩政策能否对江门楼市产生影响，还需要看具体的政策配套支持措施，是否能加强人们的生育意愿，毕竟“生儿容易养儿难”。
预测未来改善型住宅产品需求更大
“三孩的话，房子起码要有五间房，估计要180平方米才够住。”三孩政策公布后，江门一个妈妈群的群友在热烈讨论着。这在一定程度上折射出在三孩政策下，人们对居住需求的变化。
刘锦华认为，三孩政策实施后，未来对江门本地房地产市场的影响主要体现在以下几个方面：1、人们对3+1、4+1居室的需求肯定会增加，并可能成为未来很长一段时间的购房主力户型，新开发项目可适当增加大户型配比；2、对中端物业市场（如120—144平方米）的电梯洋房影响较大，预计购房者对城市核心区域的学区房需求增大；3、在购房者客群比例中，公职人员的数量将有所增加，私企人员影响有限（除了高管阶层外），这部分人群具有较强的购买力；4、房地产行业将向城市外围延伸，城市新区房地产开发有望受益，同时也使政府加大对新区教育资源、生活配套的规划及投资力度。
“若家庭人口增长了，相对就会需要更大的户型，江门未来或会出现更多的4房或改善型住宅产品。”张镇兰认为实施三孩政策，我市房地产的变化将体现在户型产品需求上。
除了对于改善型住房的需求增加、优质教育资源的需求增加外，谭华驹还认为，项目进行规划设计时，对于儿童活动区域会更加关注，需要保证孩子们有足够的活动空间；在放开三孩政策的同时，在坚持“房住不炒”的基本前提之下，现在的限购政策是否会出现从“限三套”变成“限四套”，出现一定程度的放松？这个暂时不好判断，但值得大家期待。
