日前，江门美智研究院发布报告《五大维度，揭秘江门“七普”人口数据背后的房地产真相》（以下简称“报告”），报告从人口总量、人口增量、内部流动、家庭结构、年龄结构五大维度分析江门人口对未来房地产走势的影响。报告指出，江门人口规模基本面尚可，支撑着过往楼市稳定发展；城镇化进入慢速增长期，乡镇进城置业需求收窄。
江门日报记者 李银换
人口总量
新会常住人口数量最多
在人口总量方面，报告显示，江门市2020年人口总量479.8万人。
江门美智研究院分析，人口总量决定房地产市场的客户容量，侧面反映房地产的总体需求，人口总量与房地产需求呈一定的正向相关性。综合2020年各区市住宅成交套数来看，除投资型城市鹤山较特殊外，其余区市常住人口数量在一定程度上影响着房地产需求，常住人口越多，对房地产的需求相对就越大，其中新会常住人口数量最多，为909277人，常住人口数量占比19%，住宅成交套数占比13.5%；台山常住人口907744人，常住人口数量占比18.9%，住宅成交套数占比20.6%；蓬江常住人口853007人，常住人口数量占比12.9%，住宅成交套数占比12.9%；鹤山常住人口530684人，常住人口数量占比11.1%，住宅成交套数占比20.2%。
人口增量
市区人口吸引力较强
在人口增量方面，报告显示，2010—2020年，这10年间江门人口保持增长态势，增量为34.9万人，年平均增长率为0.76%。人口增长较多的地区是蓬江、江海和新会，10年间分别增加了13.39万人、11.03万人、6.01万人，三区常住人口10年间增加30.43万人，占全市增量的87.15%。
报告指出，人口增量的变动，反映新增住房需求对楼市的拉动作用，影响市场的长期发展潜力。我市市区人口吸引力较强，从三区四市住宅房价年增长率与常住人口增长率对比来看，房价的涨幅与人口增长率之间存在一定的关联。放眼未来，楼市发展需要新增的人口不断补充，才能扩大需求，维持市场的活跃与健康。
内部流动
城镇化红利对楼市有推动作用
在内部流动方面，报告显示，江门市2020年常住人口城镇化率为67.63%。
报告指出，城市人口的内部流动（特指农村人口向城镇人口的转移），能反映城镇化红利对楼市的推动作用。从数据上来看，江门的城镇化仍有一定的发展空间。纵观过去16年，江门城镇化率增速放缓，进入慢速发展期。对于房地产而言，乡镇客户进城置业需求虽进入慢速发展期，但我市每年仍有2万—4万名乡镇群体有机会发展成潜在置业客户。蓬江、江海城镇化率高达99%，城镇化带来的楼市机遇由自身转向周边乡镇客户；新会城镇化率为66.5%，处于快速发展阶段，城镇化红利仍存在，未来人口增长潜力也将进一步释放；台山、开平、恩平城镇化率分别为47.46%、57.21%、63.23%，土地空间广阔。
家庭结构
刚需户型需求量有望上升
在家庭结构方面，报告显示，江门全市共有家庭户1606832户，家庭户均人口为2.76人，“三口之家”的普适性正在减少。
报告指出，家庭结构的变化，将影响未来房地产市场的需求态势，对住房户型结构提出新的调整要求。“三口之家”依然是当下江门主流的家庭结构。江门美智研究院分析，江门户均人口下降对房地产将产生以下影响：一是城镇化、户籍政策加速人口流动，随之也为楼市带来旺盛需求。而城镇化进程中的旧城改造和城市建设，也需要房地产行业的支撑；年轻人倾向于独立居住，导致家庭户数的裂变增加，相应的住房需求也会增加，而年轻人经济能力有限，大多会选择刚需户型，因此未来刚需户型的需求量将有进一步上升的可能；年轻人婚后不着急生小孩等，可能催生小户型的租赁需求。
年龄结构
我市仍处于人口红利期阶段
在年龄结构方面，报告显示，江门0—14周岁76.85万人，15—64周岁340.54万人，65周岁及以上62.42万人，人口年龄结构继续表现出“两头低、中间高”的总体特征。
报告指出，年龄结构反映城市的活力度、抚养压力以及房地产不同年龄的购房结构占比和需求变化。从劳动适龄人口（15—64周岁）负担系数看，2020年末，江门市少年儿童抚养比为22.571%，老年人口抚养比为18.33%，总抚养比为40.9%。目前，江门每100名劳动年龄人口大致需要负担41名非劳动年龄人口，一般来说，把人口总抚养比低于50%的阶段称之为人口红利期，因此我市仍处于人口红利期阶段。
展望江门楼市，江门美智研究院提出了两点建议：一是引进来。有人的地方，就有市场。江门应利用土地优势，大力招商引资，全力推进工业立市，把人才引进来；二是走出去。积极学习全国各大城市先进或优秀的房地产发展经验，结合本地实际条件，制定适合本土发展的新型战略，放大粤港澳大湾区核心城市之一的后天优势，重塑城市竞争力。
