记者从江门市公共资源交易中心了解到，今年上半年，我市成交含住宅用地20宗，比去年上半年多4宗；成交面积约64.22万平方米，同比下跌18.21%；揽金约76.87亿元，同比下跌9.92%。
上半年江门土拍市场“稳”字当头，呈现冷热分化，热门区域如新会枢纽新城板块、蓬江江侨路板块竞拍激烈，3宗地块楼面价均破“8字头”；而其他区域多以底价或低溢价成交。
上半年土拍市场较平稳
蓬江成交额最高
回顾上半年土拍市场，1—4月土拍市场整体较平淡，而5、6月则迎来土拍的小高潮，推地及成交数量明显增多。
记者梳理今年上半年土拍市场发现，含住宅用地共成交20宗，比去年上半年多4宗，其中开平最多，为8宗，新会4宗，蓬江3宗，鹤山、恩平各2宗，江海1宗，而台山没有成交含住宅用地。
成交面积方面，共成交约64.22万平方米，同比下跌18.21%。分区域看，蓬江最多，约24.12万平方米，江海约7.38万平方米，新会约11.06万平方米，开平约19.14万平方米，鹤山约1.93万平方米，恩平约0.59万平方米。
成交额方面，共成交约76.87亿元，同比下跌9.92%。分区域看，蓬江成交额最高，约39.25亿元，江海约9.23亿元，新会约18.72亿元，开平约8.61亿元，鹤山约0.93亿元，恩平约0.13亿元。
从同比来看，今年上半年比去年同期成交多4宗含住宅用地，但成交面积和成交额双双下跌，分别下跌18.21%、9.92%。美智地产市场研究中心总监张镇兰分析称，今年上半年虽然比去年同期成交多4宗，但推出的土地面积有所下降，一定程度上导致了成交总额的下降。总体来说，2021年上半年土地市场尚可。
佰里行市场营销有限公司总经理罗清朋表示，虽然上半年成交面积以及成交价格同比有所下降，但这也是合理和“稳”的态势。此次成交的20宗含住宅用地，其中12宗来源于开平、鹤山和恩平，土地分散，且这些地区一手住宅库存压力较大，因此在土地成交上偏理性；其余8宗含住宅用地位于蓬江、江海、新会，大多数溢价成交，甚至是高溢价成交。
如果用一个字来形容上半年的土拍市场，张镇兰会用一个“暖”字，他说：“上半年土拍市场没有太大的升温或者降温，整体较为平稳。”
罗清朋则用一个“稳”字来形容，总体来看，成交面积以及成交价格同比下跌，首先主要是土拍价格差异所影响，其次是受库存压力以及大环境影响导致，总体而言，都是稳健的表现。
土拍市场冷热不均
3宗地块楼面价破“8字头”，10宗地块底价成交
要说今年上半年土拍市场的“高光时刻”，就不得不提3宗楼面价破“8字头”的含住宅用地。
2月26日上午，禹州地产从8名竞买人中脱颖而出，以约8.5亿元+65倍（200平方米住宅建筑面积及3个有产权的标准小汽车停车位），竞得位于新会枢纽新城明德一路北面、文华路东侧商住地块，折合楼面价约8034元/平方米。
6月3日，位于江侨路的蓬江04号地出让，经过两个多小时的“激战”，万科以约16.14亿元拿下蓬江区江侨路靓地，楼面价约8221元/平方米，溢价率达42.95%。
6月4日，建发以约9.39亿元拿下位于枢纽新城的新会09号地，楼面价约8097元/平方米，溢价率约31.69%。
与这3宗地块竞拍的热闹不同，上半年成交的商住地中，有10宗商住地以底价成交，其余不少为低溢价成交，土拍市场呈现冷热不均的现象。
从楼面价来看，上半年最高楼面价为万科拿下的蓬江04号地，约8221元/平方米；建发拿下的新会09号地楼面价8097元/平方米居第二；禹州拿下的新会01号地楼面价8034元/平方米居第三。总体来看，三区四市成交的含住宅用地楼面价有较大的差距，蓬江5500元—8221元/平方米；江海成交一宗商住地，楼面价4549元/平方米；新会2100元—8097元/平方米；开平756元—2800元/平方米；鹤山1034元—2739元/平方米；恩平734元—1261元/平方米。
张镇兰表示，此情况主要与地块所处的位置和自身素质有关，楼面价高的这几宗地块分别位于新会枢纽新城板块和蓬江江侨路地段，且周边项目聚集度高，特别是枢纽新城板块，未来发展潜力大，目前整体售价较高，从而导致开发商信心较足，使得地块实现高溢价。
罗清朋分析称，近期土拍市场多为新房企面孔，如建发、江西新旅。对于首进江门的地块选择，新晋房企更偏向于江门市区或者地段价值较高的区域，这使得热门区域的地块存在较高溢价。而底价成交以及低溢价成交的地块大部分来源于开平、鹤山以及各区域乡镇板块。值得注意的是，高消费力和购买力的聚拢，必然围绕着一个城市的中心，对于房企自身而言，不管从企业品牌发展、溢价空间、产品塑造以及资金回报等方面，“中心论”依然是最佳的选择，而且近期房地产的销售成交依然集聚在热点板块当中，这也是土拍市场冷热不均的一大原因。
土拍规则新变化
最高限价标准优化
看完土拍数据后，再来看看土拍规则的新变化。优化最高限价标准；“精装房比例不低于90%。”；“价高者得”……今年上半年，我市土拍规则迎来了一些新变化——
今年4月第二次挂牌的蓬江04号地调整了土地出让最高限价标准，改变了持续4年多6894元/平方米的最高限价标准。自此，我市的土地出让最高限价标准优化为：土地出让中楼面地价上涨幅度比例原则上按不超过50%控制，可以根据市场变化与地块情况自行确定，超过起拍价一定比例的，在不改变土地规划出让条件的前提下，竞配建人才住房、公共租赁住房、现房销售面积或商业自持面积等。
在蓬江10号地中，竞拍规则中首次提出“精装房比例不低于90%。”而后在高新区3号地中，同样提出该竞拍条件。在高新区3号地中，还采用“价高者得”的竞拍规则。
在张镇兰看来，这些土拍规则是为了积极适应市场与地块的实际情况而产生的变动，体现了土拍规则的灵活性。张镇兰表示，此举不仅可缓解地块的操作压力，也可适时跟进市场变化，调整过往的土地限价标准，利于体现土地的真实价值，调动意向房企的积极性。有利于减少流拍，保障土拍工作顺利进行，维持土拍市场平稳发展。
“我认为这些新变化是好事。”罗清朋表示，土拍规则的变化是适应市场而变化的。毕竟每块土地都是独一无二，不可再生的，同时也受当地的市场情况、人口情况以及经济情况所影响，不可能一概而论或者统一标准。而此次土拍的规则逐步变化，既弥补了地块本身区域市场的不足或者空缺，如精装修产品的市场空缺，同时从房企自身出发，有了约束也有了弹性的标准，而这种对于土拍市场的发展更是积极的。
展望下半年
预计土拍成交数、成交额均有所上升
根据今年2月23日，市自然资源局发布的江门市区（蓬江、江海、新会）2021年度国有建设用地供应计划和住宅用地三年（2021—2023年）滚动计划，按照计划来看，下半年的供地应该较为充足。
下半年，我市土拍市场将如何走？
在罗清朋看来，下半年土拍市场依然会呈现两极化现象。对于蓬江、江海、新会关注度较高和地段优势明显的地块，依然是兵家必争之地，相信能高溢价成交。不过随着土拍规则的变化，房企会比较谨慎和理性。而四市受库存压力以及销售去化影响，溢价率较低，以理性稳健为主。整体来看，预测下半年土拍整体情况比上半年要好，毕竟下半年不少房企要囤地储备，包括希望首进江门的房企，相信下半年会加快节奏，而且下半年也有不少精品地块，相信也是促使房企们出手的好机会。
张镇兰认为，下半年土拍成交数、成交额或较上半年有所上升，溢价率保持稳定，持续低溢价为主的成交态势。
延伸阅读
成交总价Top1、楼面价Top1
6月3日，蓬江04号地出让，经过两个多小时的“激战”，万科以约16.14亿元拿下蓬江区江侨路靓地，楼面价约8221元/平方米，居上半年成交总价、楼面价的第一位。
成交面积Top1
5月25日，碧桂园以约13.51亿元的底价竞得蓬江10号地，即蓬江区滨江大道和华盛路交叉口西北侧地段地块，折合楼面价约5500元/平方米，该地块出让建设用地面积约9.8万平方米，为今年上半年成交面积的第一位。
溢价率Top1
溢价率最高的是位于恩平市大槐镇大槐圩学富路的恩平01地块，用地面积仅219.45平方米，起始价102万元，用地面积较小，总价不高。最终，成交价166万元，溢价率为62.75%，为今年上半年溢价率的第一位，折合楼面价约1261元/平方米。
江门日报记者 李银换
