我市上半年楼市热度十足。
文/图 江门日报记者 李银换
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一手住宅量价齐升
回顾上半年楼市数据可知，江门楼市热度十足。
1月江门楼市延续了2020年年底的楼市热度，纯新盘扎堆入市也助推了楼市，楼市迎来“开门红”，全市一手住宅成交6153套，一手住宅成交均价8563元/平方米，成交量与成交均价均为历年1月之最；2月由于春节假期的因素，成交量往往是一年的低值，成交量为上半年单月最低，仅3656套，环比下跌40.6%；
3月至5月，随着越来越多新盘入市，购房者的购房热情释放，江门楼市成交量走高，成交量同比均有双位数的增长，呈现“小阳春”的状态；到了6月，成交量则有所回落，成交4261套，环比下跌29.8%，同比下跌21.4%，而成交均价方面则首破“9字头”。
总的来看，上半年全市一手住宅量价齐升，成交31700套，同比增长29.3%；成交均价8584元/平方米，同比增长5.5%。
在裕隆基地产总经理杨东卉看来，“稳”是上半年江门楼市的特点。杨东卉表示，上半年江门楼市“稳中有进”，量价齐升是楼市热度的直接体现，6月一手住宅成交均价更结构性地突破“9字头”。她认为，今年以来，我市人才政策相对宽松，一定程度上刺激了买房人的置业需求。从成交特性来看，市场迎来了周期性的变化，刚需购房出现下行，改善购房逐步上涨。
美智地产市场研究中心总监张镇兰则用一个“暖”字来形容上半年江门楼市的“成绩单”。张镇兰表示，上半年江门楼市表现亮眼，量价齐升，小阳春显现，且后续热度有所保持，到6月才逐渐回落，其中半年成交量为近4年的峰值。
博富控股总裁助理谭华驹分析称，上半年江门土拍情况整体稳中有升，虽然上半年的土地供应量有所减少，但成交均价同比增长9.7%，平均溢价率止跌回升，环比增长9.6%，意味着市场整体看好后市，市场信心在增强。因此，一手住宅市场成交出现量价齐升也是意料中事。
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鹤山成交量最多
上半年楼市数据亮眼，自然少不了各市（区）的贡献。鹤山以5667套的成交量成为江门一手住宅成交套数最高的区域，有4个月成交量破千套；台山以5440套的成交量排名第二，有2个月成交量破千套；蓬江成交5261套，排名第三，同样有2个月成交量破千套。新会成交4792套，恩平成交3956套，开平成交3385套，江海成交3199套。
上半年全市一手住宅供应量31490套，同比下跌0.9%。上半年，江门市区有众多纯新盘入市以及老盘推货，带动市场供应量保持历史高位水平，其中，蓬江、江海1月份就有11个纯新盘和20个老盘集中领证，单月供应量达到年内最高。今年上半年入市的新项目有滨江新区的滨江名院、中铁建，北新甘化板块的粤海城，枢纽新城的海伦堡玖悦澜湾、江门钧明欢乐世界等。新货的刺激和促销的带动，致使成交数字走高。
谭华驹表示，上半年的供应量大幅增长，主要原因是去年下半年土拍成交的建筑面积达到了3年来半年度的高点，因此，各项目都在今年上半年扎堆上市。
从同比增幅来看，多个市（区）上半年一手住宅成交量同比呈大幅增长的态势。蓬江上半年一手住宅成交量同比增长62%，江海同比增长41.4%，新会同比增长30.6%，鹤山同比增长34.4%，恩平同比增长38.7%。
张镇兰认为，首先，全市一手住宅成交量同比增幅较高的主要原因是由于2020上半年受疫情影响较为严重，导致2020年上半年的成交基数较低；其次，蓬江、江海、新会三区是江门市的购房热门区域，重点集中蓬江滨江新区、江海府西片区和新会枢纽新城，2021年新盘的入市和热门项目带动了整体成交。
谭华驹分析称，鹤山的成交得益于与南海、顺德邻近，在“三道红线”影响下，这些地方的投资需求转移到三四线城市，因此从去年下半年开始，鹤山一直保持着旺盛的成交；疫情给台山市场带来机遇，华侨返乡购房的意愿一再加强，因此平均每月成交都是近1000套，延续了去年的火热；蓬江市场的增长源于新旧项目的密集推货，以及土拍市场火热的刺激，因此成交达到了去年全年的2/3。
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市区成交均价同比均有增长
从各市（区）一手住宅的成交均价来看，市区的成交均价依旧最高。蓬江以11501元/平方米的成交均价居首，其次是新会的11046元/平方米，江海以10823元/平方米的成交均价排名第三。
从同比来看，市区的成交均价同比均有增长，蓬江、江海、新会三区成交均价同比增幅分别为6%、5.3%、12.1%。另外，台山、鹤山、恩平成交均价同比有所下跌，跌幅分别为-2.5%、-1.6%、-1.1%，而开平成交均价同比持平。
“三区均价主要为结构性上涨。”张镇兰表示，其中蓬江由于带装修项目增多，成交占比上升；新会主要是高价盘世茂碧海银湖的成交量占比有一定数量所致。而台山、开平、恩平主要是本身区域受恒大项目降价影响，使得成交均价同比有所下跌。
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二手住宅成交量同比增长13.4%
上半年全市一手住宅“中考”成绩单亮眼，二手住宅的表现同样不俗。上半年，全市二手住宅成交12000套，同比增长13.4%。分市（区）来看，蓬江区成交3413套居榜首，同比增长16.6%，其次到新会区成交2517套，再到开平市成交1657套。
根据裕隆基地产二手部数据统计，虽然上半年经历了信贷趋紧、利率上涨等政策限制，但市场需求仍在上涨，交易量稳中有升。
杨东卉表示，上半年二手住宅市场主要呈现三大特点：一是成交主要以步梯住宅为主，重新装修后的步梯住宅客户接受度高，低楼层比较抢手，步梯住宅成交价平稳；二是二手住宅成交以三房户型为主，楼龄多在20年内，太旧或高楼层的步梯二手住宅市场需求少；三是电梯次新房交易有所萎缩，议价空间大，但一些优质的或名校学区的电梯次新房价格依然坚挺。
杨东卉认为，目前多家银行二手住宅贷款难度增加，这将会导致下半年二手住宅市场产生一些微妙的变化。对买房人来说，由于二手住宅房贷难增加、首付门槛上涨等因素的存在，下半年或将迎来短暂的买房“窗口期”，或许是“上车”的好时机。周期性过后，楼市大概率会迎来一个小反弹。
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预测下半年成交量仍稳中有升
库存量方面，截至6月末，我市一手住宅库存量达72371套，同比增长4.3%。
在库存量较高的情况下，下半年楼市将怎么走？
“我认为下半年江门楼市‘马太效应’明显，成交或将冷热不均。”杨东卉表示，纵观江门楼市，各房企之间的竞争越发激烈，再加上9月、10月传统旺季的到来，预计下半年住宅成交量会有一定的上涨。在成交均价方面，杨东卉认为，下半年一手住宅成交均价将保持平稳或略有上涨。总的来说，下半年江门的房地产市场整体形势还是以走量为主，有意在今年置业的朋友可以考虑在下半年出手，或许会有意想不到的惊喜。
在谭华驹看来，今年上半年拍卖的土地，将会形成下半年以及明年上半年供应量的补充，上半年土拍的特点是地块优质、成交价格较高、溢价率较高，因此，后续供应货量，将以中高端的项目为主。蓬江、新会的供应量会进一步增加，对于各项目自身的竞争力将会形成更大的挑战，注重品质的项目可能会更容易脱颖而出，形成两极分化。整体而言，在市场信心的支撑下，稳中向好或是主基调。在政策没有大变动的前提下，鹤山、台山将会延续前期的火热，开平随着今年数地块的底价成交，形成新的供应量，成交量比起上半年可能会有小幅度的提升。
张镇兰认为，展望下半年，虽然6月成交已呈回落态势，但“金九银十”仍是房企冲量的重要节点，结合上半年表现来看，预计成交量仍有望稳中有升。
上半年楼市大事记
2021年上半年，江门楼市大事、新鲜事不断，本报梳理了其中10件，大致勾勒出江门楼市百态。
1、“豪宅线”上调至15398元/平方米
2月1日起，“豪宅线”的标准从此前的14943元/平方米上调至15398元/平方米，前后相差了455元/平方米。
对于首次置业的购房者来说，“豪宅线”上调对其并无影响，首付比例最低仍为3成。对于二次置业的购房者来说，“豪宅线”上调将可能大大降低首付比例，由6成调整为4成，购房压力降低，并且购房者在同等价位范围内将会有更多的选择空间，这一举措将会刺激改善型置业者的购房需求。
2、江门益华百货升级改造
3月17日，经营近17年的江门益华百货停业升级改造，利和集团将接手，规划投资8亿元对商场进行升级改造。
3、“侨都置业宝”小程序上线
3月19日，本报全新推出一款兼具功能性、服务性、互动性的房产小程序——“侨都置业宝”。“侨都置业宝”具有专业推送，可读性强；功能齐全，实用靠谱；实时互动，沟通无障碍的优势。市民可通过“特价房源”“查新房”“地图找房”等栏目，查询到你心仪楼盘包括参考均价、主力户型、总户数、楼盘动态、户型图、区位配套等相关信息。
4、我市发布《江门市配建住宅室内装修标准指引（2021年版）》
3月24日，江门市住房和城乡建设局公示关于印发《江门市配建住宅室内装修标准指引（2021年版）》的通知，规范我市配建住宅室内装修，完善配建住宅的使用功能。
5、5月1日起，蓬江、江海暂停“商转公”贷款
5月1日起，暂停蓬江区、江海区商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（简称“商转公”贷款）业务。2021年5月1日前已审批未发放的“商转公”贷款，按原规定执行。除了蓬江区、江海区和开平市外，江门市其余区域住房公积金个人住房贷款实行轮候放款，时间长短看资金和贷款需求而定。
6、“江报公益验房活动”为业主免费验房
5月20日，江门日报社及旗下的“侨都置业宝”小程序，携手专业机构推出“江报公益验房活动”。活动一经推出，就受到业主的广泛关注。至今，已走进碧桂园中海珑悦府、碧桂园滨江天际、灏昌园、帕佳图双子星广场、江门保利中心等楼盘为业主验房，收获业主们的一致好评。
7、江门市住建局公示《2021年老旧小区改造项目清单》
5月，江门市住建局公示《2021年老旧小区改造项目清单》。公告显示，今年江门共有38个老旧小区被纳入改造范围，包括白沙街迦南社区、甘化社区、江华社区，环市街天龙社区，礼乐街道文昌沙社区，会城街道明翠社区、同德社区、圭峰社区等。
8、我市发布《江门市“十四五”住房发展规划（征求意见稿）》
6月4日，江门市住房和城乡建设局发布关于公开征求《江门市“十四五”住房发展规划（征求意见稿）》意见的公告，规划期限为2021—2025年。
“十四五”期间，江门市力争新增供应各类住房28.81万套。市区要充分尊重居民改善型住房需求，引导市场供给一定比例的“大户型、高品质”住房，引入湾区优质教育、医疗资源，提升公共服务能级，形成湾区高品质居住名片。
9、江门市自然资源局发布《江门市市区“三旧”改造专项规划修编草案》
6月21日，江门市自然资源局发布《江门市市区“三旧”改造专项规划修编草案》，对“三旧”改造总体目标和规模、重点区域、改造时序和策略等作出统筹安排。江门“三旧”改造重点区域中，蓬江主城占比最高，主要涉及白石片区、白沙片区、篁庄片区、人才岛等区域。江海区方面，主要涉及北街片区、油湾片区、礼乐新民片区、滘头片区、府西片区等区域。新会方面，主要涉及江会片区（奇榜）、城东、城西、梅江村等区域。
10、银行收紧房贷业务
今年上半年，各大银行房贷收紧，部分银行房贷利率有所上调，住房贷款资格审核进度有所放缓，平均放款周期也有所延长，还有部分银行暂停二手房贷款。
