江海万达广场。
近日，江海迎来了第二个城市综合体——江海万达广场，开业当天共吸引了10多万人次的客流量，有网友调侃“全江海人民都出动了”；此外，江门东汇城不久前举行招商发布会，会上与30多家品牌代表举行了签约仪式，宣布将于明年“五一”假期开业。7月以来，江海区商业的好消息频传。城市综合体是消费升级的“助推器”，在城市综合体人气爆棚的背后，是区域消费力的不断提升，更是江海区社会经济的长足发展。
那么，目前江海城市综合体发展现状如何？未来将如何走？对此记者进行深入采访。
文/图 江门日报记者 李银换
A 现状
江海商业正迅速发展
梳理江海商业版图变化轨迹，可以看到城市发展变迁的印记——
21世纪初，江海区商业稍微滞后，大型零售网点较少，只有2个大型零售网点——江门中环广场和麻园商贸城，分别位于江海路和麻园路，随着社会生活水平提高，这两个大型零售网点已远远不能满足区内居民的消费娱乐需求。
2019年9月13日，江海区迎来首个城市综合体——江海广场，开业当天，6小时客流量突破12万人次，全天18万人次。
时隔不到两年，今年7月3日，江海万达广场开业，再次点燃了江海人民的热情，现场人气十分火爆。在这个12万平方米，涵盖餐饮、服饰、零售、休闲娱乐、家居、影院等多种业态的购物中心里，当天有10多万人次的市民在此“狂欢”。
陆先生家住蓬江，得知江海万达广场开业后，他和妻子特意开车去逛逛。“蓬江几家商场经常逛，我们就想到这家新开业的商场看看有什么新花样。”陆先生说。
进驻江海万达广场的奇积美发、老广新意相关负责人区女士表示，开业期间商场客流量很大，各品牌生意兴隆，对于江海万达广场的发展前景，她十分看好。
在五邑大学经济管理学院教授刘志坚看来，江海城市综合体目前处于迅速发展阶段。江门市融建房地产开发有限公司（江海华发水岸项目开发商）副总经理刘锦华同样认为，江海城市综合体正处于方兴未艾的阶段，将迎来蓬勃发展的阶段。
B 探因
江海万达广场为何这么火？
在江海万达广场开业当天，有网友调侃“全江海人民都出动了”，道出了江海万达广场开业时的热闹。从江海广场，到江海万达广场，江海区这两家城市综合体开业当天客流量均破10万人次，折射出江海人民对大型城市综合体的渴求。
记者从江海万达广场了解到，开业至今，商场依然保持较高的客流量，周末日均客流量约9万人次，工作日日均客流量在5—6万人次之间。
那么，江海万达广场为何这么火？
从市民胡小姐的话中，可以看到不少江海市民对此的期待。胡小姐家住江海碧桂园，她说，商场引进的不少品牌是首次进驻江海，以后不用特意跑到蓬江的商场逛街，这是一件好事。
江海万达广场相关负责人告诉记者，该商场开业人气较旺主要有三方面原因：一是政府对项目的支持，江海万达广场项目是高新区（江海区）2019年第四季度重点项目之一，得到政府的大力支持；二是区域缺乏成熟商业，江海万达广场满足市民对大型城市综合体的需求；三是项目招商做得不错，引进星巴克、KKV、UR、永辉超市等大品牌。
“江海万达广场的开业，填补了江海区没有全国性大型品牌城市综合体的空白，对完善江海区的城市生活配套起了很大的作用。”刘锦华如是说。
裕隆基地产副总经理李艳芳表示，现在是“快消”时代，人们都喜欢新鲜的、元素更多的休闲娱乐综合体。在江海区，距离上一个城市综合体开业已经两年，市民对新的城市综合体充满了期待。江海万达广场引进了不少知名商业品牌，这些品牌受消费者追捧，助推当地居民消费升级。
C 剖析
区域消费力不断提升
在城市综合体人气爆棚的背后，是区域消费力的不断提升，更是江海区社会经济的长足发展。
根据江海区统计局的统计公报显示，2016年至2020年5年间的江海区生产总值分别是：158.51亿元、174.33亿元、191.48亿元、243.9亿元、249.03亿元，5年间生产总值增长约57.1%，保持稳中有进的发展态势。此外，规模以上工业增加值、固定资产投资等主要指标保持平稳较快增长。
零售业受益于区域经济快速发展的不断增长，2020年江海区社会消费品零售总额56.80亿元。尽管2020年受新冠肺炎疫情的影响，同比略有下滑，但从近年数据来看，零售业呈不断发展态势。
人口为经济社会持续健康发展提供重要支撑。据统计，江海区2020年年末常住人口36.47万人，与2010年第六次全国人口普查的254365人相比，10年共增加110329人，增长43.37%，年平均增长率为3.67%。
一组组喜人的数据勾画出城市发展的宏伟蓝图。2016年以来，江海区重点发展府西区域和进行“三旧”改造，原本荒凉的府西片区开始搭上快速建设的“列车”，如今众多项目新建楼宇拔地而起，城建配套如期而至。在城市配套设施方面，城央绿廊、釜山公园、釜山人行天桥建成并投入使用，江门市儿童公园建成开放，两馆一中心（图书馆、科技馆、青少年活动中心）对外开放，五邑路扩建工程预计10月底全线基本通车；在教育方面，近年来，江海区先后建设了天鹅湾小学、景贤小学、五邑大学附属第一小学、江门一中附属小学、江海区景贤初中、江门一中附属实验学校等多所新学校。完善的配套，再加上产业的发展，为区域聚集了人气。
“近年来，江海区城市品质提升，人居环境改善，随着人口的不断增加，消费需求也不断提升。”李艳芳表示，随着经济社会的不断发展，城市化进程不断加快，大型中高档楼盘相继落户江海区，人民群众对商业的需求日益增长。
D 建议
应控制大型城市综合体的总量
未来，江海区规划启动“江海门户”片区，沿金瓯路景观大道，打造江海版“十里长街”。在商业方面，还有明泰广场、一汇新天地、灯火汇、东汇城等城市综合体接踵而来。
对于江海城市综合体的发展，受访的业内人士普遍看好。李艳芳认为，江海区不断有大型企业入驻，享受着人口红利。江海的城市综合体只要把握好定位，把客户群体引流，同时注意经营元素多样化、促销方案多元化，城市综合体将会有很不错的发展。
“‘江海门户’的地理优势前景也在逐步体现。”刘锦华表示，随着江海区产业开发、城市规划的成熟，尤其是居住型房地产开发量的逐年提升与交付使用，江海区对外来人口的吸引力越来越强，繁华“十里长街”大有作为。而这些的前提是必须将产业振兴、人才吸引政策、“十四五”发展规划等落到实处，让江海区真正实现人丁兴旺，才能稳健支撑众多城市综合体的长久营运与发展。
而对于江海城市综合体体量或将逐渐增大，业内人士和专家均持谨慎态度。刘锦华认为，客观来看，对于江海区目前的人口数量而言，一两个10万平方米以上的大型商场其实已较饱和了，其他城市综合体建议走特色商业街区的路子。江海区商业应该要朝百花齐放、各具特色且差异化发展的方向走，这样才能走得更远。
“未来，江海区要注意对大型城市综合体的建设慎重论证，控制大型城市综合体的总量。”刘志坚认为，除了注意控制总量、优化布局外，从经营的角度看，江海区的城市综合体要重点解决经营同质化较重、业态创新不足的问题。江门的流动人口数量有限，商业消费对周边地区的吸引力也不是很强，商业企业的生存发展更要靠经营水平、特色竞争。商业发展既靠高水平的设施硬件，更靠高水平的经营软件。
