一些楼盘启动全民营销。
经历了1—5月的“小阳春”后，自6月以来，全市一手住宅成交量有所下滑，不少楼盘上访量有所下降。在市场平淡的背景下，大部分楼盘在营销策略上发力，特价房促销成主流，“8字头”“9字头”特价房源扎堆推出。与此同时，不少房企重启或者加大全民营销的力度，加速去化，全民营销“重出江湖”，成交最高可奖2万元。随着“金九银十”启幕，房企营销线又到了冲锋的时刻。全民营销能否助房企实现共赢？
文/图 江门日报记者 李银换
全民营销的项目不断增多
7月，滨江新区一个纯新盘开盘，市民梁先生打算自行到营销中心了解详情。经从事房地产市场的朋友提醒，该项目推出全民营销，到访前进行登记信息，若成交佣金可高达2万元。这让梁先生感到很惊喜。“没想到通过全民营销，买房还能更优惠，这还挺新鲜的。”梁先生说。
在梁先生看来的新鲜事，其实早在9年前就已被提出来了。记者梳理发现，2012年，绿城实施全民经纪人卖房制度，后来碧桂园正式提出全民营销概念。2014年，旭辉等房企将营销场景由线下转至线上，全民营销进入新的阶段。然而，在2014年的全民营销平台搭建潮后，多数房企选择退出，目前恒大“恒房通”、碧桂园“凤凰通”等全民营销平台一直保持在线的状态。
“全民营销1%高佣金”“全民营销，荐者有份。成功推荐客户成交即获10000元/套奖励”“推荐成交奖励5000元”……近日，记者在走访中发现，目前江门推出全民营销的项目在增多，不少项目均打出全民营销的宣传海报，如远洋天成、越秀地产旗下项目、粤海城、滨江和院、嘉华新都汇、碧桂园旗下项目等均推出全民营销。一套住宅的成交，报酬在5000元—20000元不等。
全民营销，即改变传统销售人员的售房模式，召集广泛的社会资源共同参与房源销售。有业内人士表示，全民营销就像是升级版的“老带新”活动，既化解了老客户带领新客户的局限性，又能博人眼球，由于全民营销不设任何门槛和条件，普通市民、房产中介、分销机构等都可以加入，因此有人形容它是一种“人人皆兵”的营销模式，在当前楼市低迷状态下也不失一种好的营销手段。美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，全民营销大幅减少中间环节，能较迅速吸引客户，一定程度上缩减了营销成本。
借全民营销撬动来访量
全民营销的背后，正是项目面临着越来越大的销售压力。
经历了1—5月的“小阳春”后，自6月以来，全市一手住宅成交量均环比下跌，同时项目上访量也有所下滑，大部分项目面临着较大的销售压力。
从供求关系来看，1—7月，全市新增供应一手住宅35879套，一手住宅成交35820套，供求关系大致平衡。截至7月末，全市一手住宅库存量达72698套，去化周期约为13个月，供略大于求。
从去化情况来看，记者梳理市区60多个项目的去化情况发现，目前在售项目去化率在五成左右仅有约45%。项目去化情况分化严重，有的楼盘开盘不到一年，去化率已达九成多；有的楼盘开盘一年多，去化率仅4.8%。
张镇兰认为，自6月以来，为维持市场热度，各项目不断输出特价房优惠，但自然上访量和成交量下滑。“房企推出全民营销是希望通过此方法，拓宽人脉资源，通过业主、客户、社会人士等的转介，撬动项目来访量，从而达到成交的目的。”张镇兰说。此外，由于渠道销售佣金相对较高，有些项目考虑自身销量尚可，就会启动费用相对较小的全民营销。
全民营销难解销售困局
那么，悄然兴起的全民营销，能否实际达到房地产商的预期呢？
就像硬币的正反面，全民营销有其优劣势。受访的业内人士认为，全民营销的优势是可以通过互联网方式获客，开发商获客成本更低，是科技创新的营销方式，也提高了行业交易效率。至于劣势也比较明显，首先“全民经纪人”不一定具备房地产专业知识和技能，且基本不参与到交易过程中来，购房者需要直面开发商，缺少了购房过程的安全背书。
尽管启动全民营销的项目有增多的趋势，但纵观江门楼市，只有少部分项目在启动，营销仍以渠道销售为主。
全民营销和渠道销售有何不同呢？全民营销究竟是营销噱头，还是真能发挥成效？
张镇兰提到，2014年后不少房企放弃搭建全民营销工具主要原因是企业缺少运营能力和资金投入，导致全民营销工具达不到引流增量的作用，销售提振效能低，不少企业转为选择效能更高的渠道销售。
裕隆基地产总经理、江门市房地产中介行业协会会长杨东卉表示，近年来，由于房地产市场发展的需求，产生了渠道联动拓客销售方式，至今已成为市场的常态，也是新盘项目营销最高效率的拓客途径。真正有买房客户资源的还是房地产中介经纪人，因此全民营销真正发挥的成效并不大，难解销售困局。
有业内人士指出，尽管成效或许不及渠道销售，但全民营销也有实际作用的，比如说嘉华新都汇，售价比周边项目贵约2500元/平方米，针对的客户相对高端，中介渠道未必有较多此类客户，另外开发商也愿意投入资金举办圈层活动来维护与业主的关系，所以该项目全民营销的效果较好。
在张镇兰看来，全民营销只是一种中间产物，毕竟缺失了交易过程中的专业服务，与房企自身的投入力度有直接关系。整个行业未来销售发展应该是以线下个人经纪提供服务，线上完成所有交易流程的方向发展。
杨东卉表示，通过全民营销，虽然可以拓展部分客户来源，但对销售的促进作用非常有限。随着“金九银十”启幕，各大项目或将推出更大力度的优惠促销，以加速去化。
