9月房企大力促销，成交量有所上升。
文/图
江门日报记者 李银换
陈祺伟 实习生 邓彤
A 一手住宅价跌量升
在市场平淡的背景下，大部分楼盘在营销策略上发力，特价房促销成主流，“8字头”“9字头”特价房源扎堆推出。与此同时，不少房企重启或加大全民营销的力度，加速去化，全民营销“重出江湖”，成交最高可奖数万元。
9月，全市一手住宅成交均价为7538元/平方米，环比下跌5.8%，同比下跌6.9%。江门市建设工程造价和房地产监测中心表示，受市区成交比例下降及个别低单价楼盘集中网签的影响，9月全市一手住宅成交价格下降，其中新会区、开平市、鹤山市和恩平市环比、同比均下跌。
美智地产市场研究中心总监张镇兰分析，本月均价下降，一是由于三区成交量占比下滑，对全市均价拉升作用减弱；二是近期市场下行，销售不乐观，房企一定程度上存在以价换量的情况；三是受部分地区低价盘集中网签影响，拉低整体均价。
房企大力促销，成交量开始企稳。今年下半年以来，受多方面的影响，楼市出现“降温”现象。6—8月连续3个月，全市一手住宅成交量环比、同比均下跌。到了9月，全市一手住宅成交量环比止跌企稳。
据市住房和城乡建设局公布的数据显示，9月全市一手住宅成交3893套，环比增长8.3%；住宅成交面积40.67万平方米，环比增长6.5%。尽管环比回稳，但纵观全年单月一手住宅成交量，9月成交量为全年单月第二低。记者梳理2016年—2021年9月单月成交量发现，今年9月成交量为近6年成交量的最低。在二手房方面，9月共成交1452套，环比下跌15.5%，同比下跌44%，成交量为年内单月最低。由此可知，总体来看，“金九”成色不足。
裕隆基地产总经理杨东卉表示，9月，无论是一手住宅还是二手房，实际成交量都很一般，部分区域的增量与网签滞后有关系。她认为，银行对二手房贷款收紧，20多年楼龄的二手房贷款难度较大，一定程度上影响了二手房的成交。
张镇兰认为，上半年购买力大量释放，受宏观调控政策持续从严、银行贷款政策收紧等多方因素影响，导致目前部分项目降价求走量，且力度较大，这可能会加重购房者的观望情绪。
B 恩平成交量居榜首
看完整体情况，再来看各区（市）的情况。
在成交量方面，9月恩平成交773套，成为全市一手住宅成交套数最高的区域，这也是该区域罕见居榜首。此外，台山成交738套、鹤山成交689套、开平成交499套、新会成交453套、蓬江成交431套、江海成交310套。
从成交量环比来看，恩平、台山，开平一手住宅成交量环比增幅较大，分别增长37.5%、41.1%、56.4%。
张镇兰分析，恩平、台山、开平成交套数环比大幅增长主要与个别项目的集中网签有关，其中台山碧桂园网签284套，占台山总成交的38%；开平融创潭江首府网签225套，占开平总成交的45%；恩平恒大泉都网签409套，占恩平总成交的53%。
在成交均价方面，排名前三位的依然是市区，其中蓬江依然稳居榜首，为11030元/平方米；江海为10567元/平方米；新会为10260元/平方米。其余为鹤山7024元/平方米、开平6875元/平方米、台山6360元/平方米、恩平4793元/平方米。
从成交均价环比来看，多个区（市）成交均价环比均下跌。恩平一手住宅成交均价更出现了“4字头”，为4793元/平方米，环比下跌11.7%，同比下跌17.1%。在成交量大幅增长的同时，成交均价则出现双位数的跌幅。对此，张镇兰认为，恩平价格下滑幅度较大主要与恒大泉都集中网签有关。9月恒大泉都网签409套，网签均价仅3835元/平方米，大幅拉低地区均价。另外，台山成交均价环比增长4.4%，是三区四市中唯一环比增长的区域。
C 全市库存去化周期约15个月
房企大力促销的背后，是库存量的高企。记者从江门市建设工程造价和房地产监测中心的解读中了解到，我市一手住宅库存持续增加。截至9月底，全市待售新建商品住房78527套，环比增长5.5%，同比增长9.0%，其中蓬江区、新会区、开平市环比增长明显。
按照最近12个月月均成交水平计算，截至9月底，全市库存去化周期约15个月，呈现供略过于求的局面。分区域来看，库存量破万套的有台山15222套、鹤山14021套、新会11098套、恩平10950套、蓬江10828套，去化周期分别为：约16个月、13个月、15个月、16个月、14个月，其中，蓬江库存量首次破万套。
业内人士分析认为，库存量大幅上升，主要由于部分新盘入市去化不理想，导致积累货量较多，库存居高不下。库存量的加大，必然会使市场竞争越来越激烈，为了业绩及回款，尤其上市企业、高周转企业，他们或首先会加大促销力度，有可能对区域的房价和成交量带来一定的影响。
在张镇兰看来，房企集中拿证备战“金九银十”，加上新盘入市，但由于市场行情一般，整体去化不理想，已开售项目库存去化速度又较为缓慢，购房者观望情绪浓厚，导致库存积压，绝对值持续增加。
一手住宅库存量处于历史高位，将对年底楼市有何影响？
受访的业内人士认为，年底房企依然会将促销进行到底，预计第四季度，房企为了冲刺年度销售业绩，以价换量将持续至年底，第四季度末或出现销量上升翘尾的情况，但整体幅度有限。
