江侨路板块现已成为城市发展的核心区域。
江侨路板块周边休闲公园多。
从空中俯瞰，江侨路周边连片的住宅区星罗棋布，一幢幢住宅高楼拔地而起，商业配套完善，居住氛围浓厚。
江侨路位于北新区与滨江新区交会点，现已成为市区繁华的区域之一。从一片荒芜，到满眼繁华，江侨路板块沐浴江门城市发展春风实现蝶变，成为热门置业区域，还因房价较高而被誉为“豪宅区”。本期“看楼市板块新貌见城市品质提升”栏目聚焦江侨路板块，为你解密它的“前世今生”，看它如何实现从“无名之辈”到“精英人士”的完美逆袭。
文/图 江门日报记者 李银换 陈祺伟
A 前世 生活不方便
回顾10多年的发展，江侨路板块从“无名之辈”一路走来，到逆袭为“精英人士”。
2000年前后，蓬江老城开发饱和，北新区建设成为江门城市扩容的头等大事。那时，北新区还是江门市民眼中的郊区，而江侨路（北环路）更是处于北新区的边缘，除了高尔夫球场和球场边范围内的住宅外，直到2008年，才逐渐出现像高尔夫壹号、嘉悦名都等屈指可数的楼盘。据当时的高尔夫壹号销售人员介绍，平时他们想叫个外卖，人家都嫌远不肯送，由此可见当时该路段在江门人心目中是何等偏远。
时针拨回至2009年，越秀地产以9.68亿元竞得江侨路“巨无霸”地块，这宗地块一举成为当时江门商住用地总价最高的地块，折合楼面地价2240元/平方米，这让寂寂无闻的江侨路“一战成名”。当时北新区绝大多数楼盘受其影响都进行了幅度不等的提价。
2011年，越秀星汇名庭开盘，均价约7300元/平方米，在当时来看已经是“高价楼盘”，价格与位处当时市中心的东湖花园相近。自此至2018年，绿茵高尔夫、华茵桂语、海逸城邦、越秀天悦星院等项目相继面市，加上周边的商业配套逐渐完善，江侨路才开始热闹起来。
2015年，工作3年多的阿仁打算在蓬江区置业，当时江侨路一项目单价8000元/平方米左右，与蓬江区一手住宅均价6000多元/平方米相比，高出不少。虽然说附近有紫茶小学北校区的优质教育资源，但基本上没有商业配套，感觉生活不太方便，所以就没考虑。“但现在想来，这个价格还是比较值得的，有点后悔。”阿仁说。
随着区域内商业配套全方位补齐，江侨路板块价值提升。
在万科金域华府项目负责人吴泽华看来，江侨路的发展，也印证了蓬江城市发展从南向北的发展轨迹。如今江侨路已成为成熟的城市发展样板，给市民带来较好的城市感体验。
然而，2019年至2020年底，江侨路板块新房基本处于“断供”状态，这使得板块内的二手房变得炙手可热，如海逸城邦、星汇名庭等，价格一直维持在1.5万—1.7万元/平方米之间。
B 今生 区域房价较高
2020年底，滨江和院、博学名苑开盘，“断供”多年的江侨路板块才重新有新房销售。当时记者在现场看到，楼盘在做好疫情防控措施下，人气十足，可见大家对江侨路板块的认可度较高。
新房“断供”，主要是因为土拍市场的“断供”。江侨路开发程度较高，土地资源较稀缺。今年4月，江侨路靓地挂牌才打破了这个局面。6月3日，经过激烈的竞拍，万科以约16亿元竞得江侨路篁庄考场地块约8万平方米商住用地，折合楼面地价约8221元/平方米，溢价率约43%。该地块以高价出让，让业内人士和置业者都感到振奋。
今年10月1日，距离拿地不到4个月时间，万科金域华府开放营销中心；11月底，首推第6幢小高层洋房。据悉，在年内，项目的高层住宅和叠墅产品也将相继推出市场。
早在今年9月4日，蒲葵之梦天心开放样板房，“吹风价”突破2万元/平方米，再加上独特的高尔夫球场景观而备受关注。
一个个新盘面市，使得江侨路板块重回聚光灯下，成为置业者眼中的“香饽饽”。
“江侨路位置好，几个楼盘的户型都不错，就是有点贵。”在参观过江侨路三个楼盘后，市民阿盈说道。
事实上，阿盈的说法是有数据支撑的。以10月蓬江区一手住宅成交均价11411元/平方米为例，江侨路板块在售楼盘的均价比蓬江区一手住宅成交均价高出约1000元至8000元不等。不仅是蓬江区，纵观整个江门楼市，江侨路板块的住宅售价是目前各板块房价较高的区域。
具体来看，蒲葵之梦天心被戏称为“江门房价的天花板”，网签均价为19697.92元/平方米（带装修），近期推出的2幢以毛坯出售，均价为16700元/平方米；博学名苑网签均价为14039.11元/平方米（毛坯），最新推出的带装修单元备案均价为16423.34元/平方米；万科金域华府暂无网签数据，其6幢小高层洋房预售备案均价为17007.68元/平方米（毛坯）。
在江门市鼎堃房地产顾问有限公司总经理谢慕贞看来，现时江侨路各楼盘的成交均价均为江门房价的塔尖，除江侨路本身具备的地段、配套、学区优势外，江侨路开发的楼盘自身的品质感也很优越，在景观、品牌、产品力上均具备绝对优势，备受购房群体关注，市场热度高企。最直接的体现在于，江侨路各楼盘成交的价格高企，而成交量平稳。
“江侨路板块整体楼市的特征就是量价兼具，这些是其他以低价走量的板块不能与之相提并论的。”美智地产总经理汤建军认为，板块内三大项目各具特色，万科金域华府为地产龙头企业项目，品牌号召力强；蒲葵之梦天心拥有优越的高尔夫景观；而博学名苑无论是从地段、教育资源，还是产品品质、户型设计、产品性价比等方面来看，都是很值得一看的。
C 思考 地段决定价值
江侨路板块的新房和二手房凭什么卖这么贵？江侨路板块的价值何在？
在业内人士看来，地段决定价值。而江侨路具有成为城市核心区域的“基因”。
包括汤建军、谢慕贞、吴泽华在内的多位业内人士认为，优质的教育资源、完善的商业配套、北新区与滨江新区交界的区位优势等，是江侨路板块不可复制的资源。
教育资源方面，2011年9月，紫茶小学北校区启用。“紫茶风”起，江侨路周边项目走俏。此外，还有江门市教育一幼、紫茶中学等学校环绕。至今，江侨路板块的教育资源依然备受家长们看重。
商业配套方面，2014年，江门大融城、蓬江万达广场开业，2017年底，江门奥园广场开业；海逸新天地、绿茵高尔夫商业中心、乐盈里等相继开业。目前，华茵广场正在招商，2020年11月1日，希尔顿花园酒店、永利商场、广记饮食集团签约进驻。可以预见的是，未来这里的商业氛围将越来越浓厚。
江门市房地产协会会长叶泽权曾表示，江侨路位于北新区与滨江新区交会点，现在这里已成为市区最繁华的区域之一，相信未来这个片区将越来越兴旺。
谢慕贞表示，江侨路位于北新区与滨江新区交界处，既享受北新区成熟配套之便利，又可享受滨江新区未来发展红利，是江门市区当之无愧的黄金地段。此外，江侨路周边教育配套强劲，享有紫茶小学、紫茶中学等一站式名校资源，印证了江侨路板块楼盘的高品质居住价值及高升值潜力。
“万科的城市发展方法论，是看重城市朝哪个方向发展。江侨路可以说是顺应城市向北发展的脉络，所以自然而然发展成为城市的核心区域。”吴泽华表示，江侨路板块还拥有紫茶小学北校区、高尔夫球场，这些难以复制的资源都赋予这条路不同的意义。此外，根据调查，江侨路一些项目在10年间房价涨幅高达140%，说明了市场的高度认可。
汤建军引用地产界的名言“地段、地段还是地段”来说明江侨路板块的价值所在。他表示，江侨路还具备了商业配套、学校、生活配套、公园等一系列成熟配套，因此，江侨路能处于江门楼市房价的金字塔塔尖。
D 未来 将是改善型置业的优选区域
从客户群体方面来分析，或能窥探江侨路未来发展的趋势。
记者从江侨路板块三个主要项目了解到，蒲葵之梦天心的客群多为企业主、大型企业高管、高知群体等；万科金域华府的客群有着较强改善型居住的需求，除了蓬江区居民外，来自新会、开平等地的市民也不在少数；博学名苑的客户中，教师、医生、公务员和私企老板等群体占比较大，他们是各行各业的精英。
博富控股总裁助理谭华驹表示，根据与业界人士的交流和客户的接触，他们发现江侨路板块的几个项目客群是聚集了全市乃至少部分他市（含港澳台）社会中上阶层的精英人士，客群购买力较强，改善需求突出，对于地段、周边配套、产品品质、社区环境也有非常高的要求。
谈及江侨路板块未来发展潜力，吴泽华认为，这里是城市的核心区，未来也将会是。江侨路板块是整个蓬江首个几乎每个项目都配套完善的商业区域，高端住宅较多，汇聚着“塔尖”圈层。随着城市继续往前发展，江侨路作为头部板块，发展潜力巨大。
“江侨路板块成熟的外部配套，再加上各楼盘自身打造的高品质产品力，奠定该板块的高端改善型置业属性。”谢慕贞预测，江侨路板块未来将持续吸引高净值人群置业，不仅是蓬江区，还将吸引新会、江海等其他区域置业者改善型置业的首选。
在汤建军看来，一直以来，江侨路都是江门市区传统豪宅聚集的地区。近年来，江侨路承接着蓬江区北扩的发展机遇，是滨江新区板块和北新区板块的双核心交会处，经过多年的发展，已经较为成熟，入住江侨路，发展红利是可以马上兑现的。在粤港澳大湾区等发展机遇下，江侨路板块已成为蓬江区发展的桥头堡，未来发展可期。再加上多条大桥和高速的开通，江侨路作为江门连通广佛的主要路段之一，“路通则财通”，因此，他继续看好江侨路未来的发展。
小结
以上几个楼盘均位于江侨路板块，可同样享受江侨路的优质资源，所以着重从户型方面进行比较。这几个楼盘的户型各有千秋，针对的客群略有不同，置业者可综合比较后再作选择。
博学名苑主要针对刚需和改善型住房需求的客群。既有约89平方米、96平方米三房带套间户型，也有112平方米四房户型，新推的129平方米户型还可做到三套间。几乎每个看过博学名苑样板房的置业者都有一个感受：“实用率较高”，房屋空间利用率较高。
万科金域华府同样针对刚需和改善型住房需求的客群。项目户型有让人惊喜的创新，如98平方米三房户型，客厅开间可做到约5.2米，这个尺寸通常在大平层户型才能做到；116平方米户型主卧配备独立步入式衣帽间；11层高的小高层洋房，受改善型置业者的青睐。
蒲葵之梦天心为超高层住宅，主推大面积户型，其中2幢建筑面积约222平方米3+1房，三梯两户配置，景观阳台宽约8.5平方米，站在阳台眺望，千亩果岭映入眼帘，美不胜收。客厅开间约5.4米，气派不凡。值得注意的是，由于公摊面积较多，户型实用率一般，有的户型厨房空间较小。
滨江和院的户型较实用，114平方米户型的客厅较开阔。另外，房间空间也同样做到较阔绰，居住感较舒适。
