解读 2021年全市土拍市场总体比较平淡。全市共成交44宗含住宅用地；总面积约131.9万平方米（约1980亩）；成交总额约136.6亿元。溢价率可以较直观地体现土拍市场的热度。从溢价率来看，全年共有11宗含住宅用地溢价出让，占比约25%，有10宗在上半年出让，其中恩平市大槐镇大槐圩学富路地块溢价率最高，为62.7%。值得一提的是，含住宅用地以底价成交为主，共33宗，占比约75%。从各县（市、区）来看，蓬江的成交面积、成交金额均居榜首；新会、开平的成交宗数最多，均为10宗。 “总体来看，2021年的土拍市场情况未如理想，多以底价成交。”裕隆基地产总经理杨东卉说。美智地产市场研究中心总监张镇兰分析称，土拍市场平淡的主要原因：一是政策调控频繁，特别是资金的加强监管，使得房企拿地策略改变，需根据城市的发展情况来进行土地的拍卖选择，因此更加理性；二是去年下半年江门住宅市场经历“冷静期”。在多重影响下，导致江门楼市去年下半年土地市场平淡。
解读 纵观2018年—2021年我市含住宅用地的土拍情况，可以看出，成交宗数、成交面积、成交金额均略有下降。这是否意味着近几年土拍市场有所降温呢？张镇兰分析称，前期高价地频出，一定程度上导致房价升高，但近年来受宏观政策调控、区域发展建设速度的影响，市场逐渐回归理性，价格上涨乏力，导致前期高价拿地的项目利润被严重压缩，新晋房企预期降低，因此土拍市场也转为低溢价、平稳为主。
解读 成交金额前十位的地块有两个特点：一是面积大；二是楼面地价高。经过激烈竞拍，万科以约16.14亿元拿下蓬江区滨江新区江侨路板块地块，即JCR2021-38（蓬江04）号地，折合楼面地价约8221元/平方米，成为2021年我市含住宅用地成交金额、楼面地价最高的地块。此项目进展较快，打造的万科金域华府项目已开盘，备受置业者关注。从面积来看，蓬江10号地出让面积达约9.82万平方米，蓬江04号地出让面积约8.09万平方米，江海05号地出让面积约7.38万平方米……这是年内出让含住宅用地里面积较大的地块。从楼面地价来看，万科、建发、禹洲分别拿下的含住宅用地折合楼面地价均破“8字头”，再加上出让面积也同样较大，使得成交总额也较高。
解读 2021年，全市土拍地块中折合楼面地价前10位的地块，有3宗位于蓬江滨江新区，3宗位于新会枢纽新城，3宗位于蓬江北新区板块，1宗位于新会会城城区。由此可知，高楼面地价的地块主要集中在蓬江滨江新区、新会枢纽新城、蓬江北新区。裕隆基地产副总经理李艳芳表示，新会本身供应量不算大，靓地块更是少，新会枢纽新城未来规划完善，以及在江门站开通等交通利好加持之下，地段价值更加凸显。与之情况相似的还有滨江新区，交通、教育、生活配套相继完善，区域前景越发走好，受追捧也是情理之中。值得一提的是，2021年江门含住宅用地成交楼面地价前10位，只有4宗地块溢价成交，其余均为底价成交。业内人士认为，房价主要由楼面地价+建筑成本+税费+融资成本+营销、管理成本+合理利润构成，其中，楼面地价是房价的重要组成部分。今年含住宅用地的楼面地价较理性，对房价平稳健康发展有一定积极的意义。
解读 2017年—2020年，每年都有10家或以上的新晋房企进驻江门。对此，张镇兰分析称，随着粤港大湾区的发展，江门目前是大湾区的价值洼地，新晋房企的进驻可以看出他们对江门市场的认可，同时扩大市场布局，但成交价格仍是以底价或低溢价成交为主，说明新晋房企进驻江门仍偏谨慎。 2021年，新晋房企数量有所下降。张镇兰表示，今年土拍“新面孔”有所减少，主要还是受市场环境因素影响，导致房企信心不足，拿地偏谨慎，这是全国普遍的情况。“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是未来一段时间房地产市场调控的主基调。展望2022年，前期仍是维持低溢价为主，后期根据市场稳定或有所改变。
2021年12月30日，随着开平市津恺房地产开发有限公司以底价拿下开平市龙胜镇龙胜圩三桥南侧1号含住宅用地，我市2021年含住宅用地的土拍市场迎来收官。记者从江门市公共资源交易中心了解到，2021年全年，全市共成交44宗含住宅用地，与2020年相比少了1宗；总面积约131.9万平方米（约1980亩），同比下跌约29.8%；成交总额约136.6亿元，同比下跌约26.6%。
2021年江门土拍市场“稳”字当头，呈现前热后冷的特点，多宗高溢价地块均在上半年出让，全年有3宗地块楼面地价均破“8字头”，其余多以底价或低溢价成交。
文/图
江门日报记者 李银换
