杜阮群华路板块受购房者青睐。
这个板块为何能获得购房者的青睐？本期“看楼市板块新貌见城市品质提升”栏目重点关注杜阮群华路板块，梳理其“前世今生”以及未来发展前景，为购房者置业提供指引。
文/图 江门日报记者 李银换
1 现象
“群华三小虎”成交量飘红
位于江门大道旁的杜阮群华路板块在2月蓬江区各板块一手住宅成交中表现亮眼，其中3个项目均登上蓬江区一手住宅网签数前10位，占蓬江区总成交量的42.1%。
从价格来看，龙光龙湖双龙天著成交均价7711元/平方米，联发悦澜山成交均价8207元/平方米，合生云山帝景成交均价8096元/平方米。纵观蓬江区各个板块，滨江新区华盛路板块均价约11000元/平方米，滨江新区江侨路板块均价约14000元/平方米，北新区双龙板块均价约11000元/平方米，杜阮群华路板块均价约8000元/平方米，在价格方面对购房者来说具有较大吸引力。
市民陈女士在2月购买了联发悦澜山一套建筑面积约93平方米的房子，总价约75万元，还送车位使用权。陈女士表示，2019年，她曾到这个板块看过房，那时中梁壹号院、联发悦澜山均价约10800元/平方米。当时她首付资金缺口比较大就没买。前段时间，她看到中介发出优惠活动，价格比前几年便宜了许多，过来看了两次，觉得总体还不错，就决定购买她人生中的第一套房子。
谈及板块热销的原因，江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉表示，根据观察，自去年第四季度以来，市场上主要购房者为刚需客户，这类购房者大多是首次置业，要求房价在70万元左右、首付低的房子。今年春节后，“群华三小虎”联发悦澜山、龙光龙湖双龙天著、合生云山帝景再次低价促销，产品刚好迎合刚需客户，因而成交量占蓬江区各板块的首位。
嘉毅地产总经理邓桐燊表示，去年下半年以来，受市场大环境影响，群华路板块项目均推出优惠降价促销的动作。在大力促销下，使得销售量大大提升。
美智地产市场研究中心总监张镇兰分析认为，2月群华路板块部分项目成交量占比较高主要有两方面原因，目前群华路板块的优势主要在于性价比高，整体市场下滑和项目之间的价格战导致单价已低至7字头，而对于购房者来说，大开发商品牌加上较低的价格，不少刚需置业者选择了群华路板块“上车”。
“值得一提的是，这并非长期现象。”张镇兰补充道，回看2021年月均成交，龙光龙湖双龙天著月均成交34套，联发悦澜山月均成交19套，合生云山帝景月均成交9套，三盘2021年总成交量仅占蓬江区的9%。而中梁壹桂府高层住宅基本售罄，仅余叠墅产品，成交量并不大。
2 思考
板块有何竞争力？
那么，除了低价外，杜阮群华路板块还有什么竞争力呢？
在谈竞争力前，不妨先回顾一下板块的房地产发展历程。在十多年前，杜阮群华路板块被视作郊区，但同样也是别墅聚集区，汇集了五邑碧桂园、福泉新邨、灏景园等早年开发的大型高端住宅区。
2016年，江门大道开通。四通八达的城市交通网在带动整个城市经济发展的同时，刺激着房地产项目的落地，也吸引了更多市民前来置业安居。
2017年上半年，碧桂园击败一众好手，连夺3地块，综合地价约19.9亿元，综合楼面地价约6450元/平方米。
2018年4月17日，先是联发从8家竞买单位中胜出，以约12.4亿元+4800平方米配建，竞得约65283平方米（约97.9亩）地块。同一天，中梁从8家竞买单位中脱颖而出，以约11.5亿元+2000平方米配建，竞得约60485平方米（约90.7亩）地块。
2019年7月10日，合生创展以约9.36亿元低溢价，竞得两幅相邻地块，总面积约59224平方米（约89亩），A地块的楼面地价约5716元/平方米，B地块的楼面地价约5817元/平方米。
2019年7月22日，龙光地产以约10.8亿元的底价，摘得杜阮群华路商住用地，折合楼面地价约5000元/平方米。该宗地块由A1、A2、B、C四地块组成，其中A1、A2地块用途为商住用地，合约78375平方米（约117.5亩）。由于需配建小学、幼儿园、肉菜市场等公共配套，使得片区价值和群华路的关注度提升。
春江水暖鸭先知，楼市冷暖地先知，2017—2019年群华路板块土地市场的火热，从侧面反映出房地产开发商对板块的看好。
近日，记者走访群华路板块多个项目，多个项目销售人员均表示，项目所在板块主要具有两大优势：一方面是交通便利，板块连接江门主动脉“江门大道”，可快速直达江海、新会、鹤山，贯穿南北直通广佛；距离珠三角环线高速出口约3km，可轻松畅达湾区核心城市；另一方面是生态宜居，2020年年末，江门市自然资源局公示“蓬江区席帽山东侧地段（PJ04-D-02、03）”的控制性详细规划草案。群华路片区定位为中心城区生态型居住区，打造成绿色活力公园城市示范区。板块拥有难以复制的生态环境，它靠近圭峰山、叱石山主脉，另有席帽山、大推车山等丰富旅游资源，被称作江门的“后花园”。
3 展望
公共配套逐步完善 片区价值有望提升
就像硬币的两面，杜阮群华路板块具备较强竞争力的同时，也存在不可忽视的短板。
在张镇兰看来，目前群华路板块短板在于配套未完善，虽然目前已有多个在建项目，但由于都是新项目，整体人气和商业氛围尚未形成，且周边仍有较多厂房和工业区。
记者走访获悉，目前江华小学群华校区建设进度接近完工状态，预计今年可以投入使用。这所占地面积约2.34万平方米，总投资1.08亿元，办学规模为36个班的公办小学，建成后将新增1620个小学学位，这将大大提升片区教育环境。此外，15个班的公立幼儿园、肉菜市场等公共配套设施正逐步落实。
受访的业内人士认为，随着公共配套设施逐步落实，片区价值有望提升，未来发展可期。
“这个片区基本融入北新城区，随着配套设施的不断完善，这几个项目开发规模不小的大社区，相信未来可期。”杨东卉如是说道。
在邓桐燊看来，群华路作为进出市区的重要交通要道，同时是杜阮相关工业园，承接附近农村人口进城和工业园工人的购房较佳位置，该板未来发展前景广阔。
张镇兰认为，群华路一带甚至杜阮板块都是江门市重点打造的区域，各种配套都在相继完善中，未来板块的整体面貌将会持续提升。
对于想要在群华路板块置业的购房者，业内人士有何建议呢？
邓桐燊表示，目前银行按揭利率持续下降，贷款政策调整，是买房的好时机。群华路板块的销售价格和首付非常符合刚需客户“上车”，建议有购房需求的刚需一族或步梯楼置换人群可择优置业。他预测，随着银行按揭支持力度加大，房价将在下半年企稳，逐步走入正常的发展轨道。
张镇兰提醒，对于想在此区域的购房者，需要警惕低价房源。除了价格外，购房者仍要关注小区品质、房源的户型结构、所处位置等，买房并非价格至上。
