对物业服务不满意 开发商协助业主更换物业公司

来源:江门日报  发表时间:2022-08-18 07:12   

    业主对原物业公司服务不满意,想更换物业公司,但小区未成立业委会,无法举行业主大会,而开发商手头仍有在售房屋,那么,开发商能否协助业主更换物业公司?

    近日,记者了解到,位于蓬江区的灏昌园小区就有这么一个案例:业主们联名要求开发商重新选聘物业公司,最终在开发商的协助下,灏昌园重新选聘了新物业公司。

    据了解,这是江门乃至全国少见的开发商协助业主重新选聘新物业公司的案例。其背后有哪些故事?对此,记者进行了采访。

    江门日报记者 李银换 陈祺伟 实习生 李金禧

    业主想更换物业公司

    灏昌园于2007年开始建设,规划786户,已销售733户。在小区开发初期,开发商作为建设方当时直接委托江门市温馨家园物业管理有限公司为灏昌园提供临时物业管理服务。

    “原物业公司近几年管理不到位,如安保松垮、很少清洗小区道路及公共区域、绿化粗放枯萎、电梯等设备经常出现故障、公共设施损坏等,都没有及时保养及维修,尤其是物业费、公共收益的收支等财务状况更是不透明公开。”业主莫小姐和丁先生表示,刚开始他们仍寄望原物业公司能够整改,并没有想到要更换物业公司,但多年来每次向原物业公司反映的问题均得不到有效的处理,无奈之下业主们才萌生了更换物业公司的想法。

    对此,江门市温馨家园物业管理有限公司则有不同意见,他们表示,该公司从2007年开始为灏昌园小区提供物业管理服务已达15年,服务期间全体工作人员兢兢业业、恪尽职守,得到了小区大多数业主的认可与支持。

    “通常来说,小区成立业主委员会后,可以由业主委员会解聘并重新聘请新的物业公司。”江门资深房地产行业律师胡伟宁表示,根据民法典规定:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人须由业主共同决定。解聘物业公司,需经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决,且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意。

    然而,灏昌园小区此前一直没有成立业主委员会,客观上也很难举行业主大会。如何推进这项工作,这可难倒了灏昌园的业主。

    “单靠业主个人的力量,想要更换物业公司基本不可能。”莫小姐说。

    了解到楼盘目前仍处于在售阶段,莫小姐和部分业主抱着试一试的心态向开发商——江门市灏昌房地产开发有限公司(以下简称“灏昌房地产公司”)反映情况。2020年12月3日,业主们联名要求该公司重新选聘物业公司,切实提高物业服务水平、维护好小区品牌。

    “我们是开发方、建设方,同时也是大业主,目前小区仍有数十套房屋在售,因灏昌园小区业主大会和业主委员会尚未成立,所以灏昌园小区仍处于前期物业管理阶段。”灏昌房地产公司梁副总经理说,作为开发方(建设方),灏昌房地产公司负有为业主选好管家、监督物业公司服务素质的社会责任,这几年该公司不断收到业主们反映原物业公司的管理缺位和服务素质等一系列问题,也已努力尽到甲方的监管责任,多次督促原物业公司整改提高,但效果不佳;考虑到分散的业主个体难以对前期物业管理服务单位进行有效的监管,因此,该公司决定承担起监管和选聘(解聘)前期物业管理服务单位的职责,协助业主更换优质的物业公司。

    开发商协助业主表决

    据梁副总经理、业主莫女士和丁先生透露,在重新选聘新物业公司的过程中,开发商和业主们遇到了不少困难。一年多来,灏昌房地产公司与业主们在各级政府及部门的指导下,始终坚持以法律为原则、以事实为依据、以共情为基础来开展重新公开选聘物业公司的工作。

    从2021年5月至7月11日,灏昌园小区就“是否通过招标方式重新公开选聘灏昌园小区前期物业服务单位的事项”向全体灏昌园小区业主书面征询意见,当时,小区共有符合资格业主723名,投票业主共509名。

    为保证客观公正真实,2021年7月12日,灏昌房地产公司及业主们邀请江门公证处对业主的表决意见票进行现场公开唱票清点并封存。经江门公证处统计,投票业主共509名,其中业主同意票417票、不同意票59票、中立意见票33票。

    本次表决中参与表决的业主人数及建筑专有部分面积的比例均已达到决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事项的法定标准,表决结果为决定同意灏昌房地产公司“通过招投标方式重新选聘前期物业管理服务单位”。

    新物业公司进驻小区

    根据业主的表决意见结果,灏昌房地产公司于2021年7月18日向江门市温馨家园物业管理有限公司发出了《前期<物业服务管理委托合同>终止通知书》。随后,灏昌房地产公司在结合业主意见的基础上,依法开展通过全国公开招投标方式重新选聘灏昌园小区物业管理服务单位的工作,最终由佛山市万科物业服务有限公司中标。经依法公示后,灏昌房地产公司于2021年8月18日与佛山市万科物业服务有限公司签订了《物业服务管理委托合同》。

    江门市温馨家园物业管理有限公司就此事的合法性提起司法诉讼,其认为灏昌房地产公司单方解除与之签订的前期《物业服务管理委托合同》、终止江门市温馨家园物业管理有限公司与业主之间签订的物业服务合同的行为违法。

    记者从两级人民法院的民事判决书看到,该次诉讼中一二审法院均判决支持灏昌房地产公司的部分反诉请求。对此,江门市温馨家园物业管理有限公司相关负责人表示,对上述判决结果仍持有异议,认为此次灏昌房地产公司作为投票组织主体、组织形式以及统计参数均不符合法律及地方性规定的要求,且江门市公证处在其出具的《公证书》中明确表示,公证处仅对意见票现场清点,不对所清点意见票的来源及真实性公证。江门市温馨家园物业管理有限公司已经针对上述判决向广东省高级人民法院申请再审,目前广东省高级人民法院正在审查阶段。

    从筹备重新公开选聘物业公司,到新物业公司进驻,经历了一年多的时间,今年7月1日,佛山市万科物业服务有限公司进驻灏昌园小区,为小区业主提供物业服务。梁副总经理和受访业主表示,新物业公司面对原物业公司在不足12小时内突然通知撤场、物业管理资料尚未完全移交之下紧急进驻小区,面临较大困难和压力,但基本上仍有条不紊,体现了优质品牌物业公司的水平和实力。目前新物业公司采取先里后外、先急后缓的方法,从业主安全、环境养护、便民基建等方面分阶段按计划执行,极短时间内已使小区面貌焕然一新。

    业主们对新物业公司进驻也充满期待。业主丁先生说,以前小区杂草丛生,现在花草树木修剪得很好,小区环境舒适了许多,希望小区管理越来越好,业主们居住得越来越舒适。

(责任编辑: 刘佼 二审:王鼎强 三审:司徒俊杰 )
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