部分开发商对车位进行大力促销。
车位促销海报张贴在显眼区域。
相较于我市每个标准车位的均价约为15万元，该小区小车车位的价格相当于“白菜价”。无独有偶，近年来，市区小区车位降价促销屡见不鲜，有的“买一送一”，有的“半价促销”，有的“直降10万元”，有的“1.8万元即可买到人防小车车位和两个摩托车车位”。
为什么多个楼盘都对车位打折促销？我市楼盘车位价格究竟在什么区间？对此，本报记者进行深入采访。
文/图 江门日报记者 李银换
现象
部分小区车位促销力度大
“车位卖出‘白菜价’，赶紧去抢购！”在看到小区车位降价促销的消息后，蓬江区江侨路一项目业主李女士激动地说。
11月上旬，李女士所住的小区推出车位促销活动，人防迷你车位仅需约1.5万元，产权车位仅需约2.5万元，人防子母车位约2.9万元，产权子母车位约6.5万元，清货车位有30多个。不过，参与促销的大部分车位位置较偏，存在单边靠墙、难掉头、难入位等问题。
无独有偶，在10月28日，蓬江区甘化板块一项目也推出车位促销活动，一个人防车位和两个摩托车车位只需1.8万元，吸引大批业主一早排队认购。据了解，该项目于2018年9月首次进行车位销售，至今已过去4年。
记者留意到，近几年，市区推出车位打折促销活动的楼盘不在少数。比如今年5月，江海区帕佳图尚品人防车位“半价促销”，因为促销力度大，价格便宜，当时还引起了一波抢购潮。6月，开发商又推出车位“买一送一”，即“买人防车位送摩托车车位”的促销优惠。参与促销的人防车位折后价格为44455元至71165元。以EX001车位为例，原价135072元，优惠价67536元，相当于打了五折。
2021年10月，新会碧桂园新仕界也进行了车位促销，负一层产权小车车位只需4.8万元，负二层产权小车车位低至3.9万元。摩托车车位最低2700元，人防车位低至1.5万—3.3万元。
追溯到更早的2019年，方直珑湖湾车位团购发售，三重优惠叠加后，每个标准车位最高直减10万元，这在当时引起了轰动，有业内人士表示：“这应该是10多年来江门市区首次出现如此大幅度的车位降价现象。”优惠后，负一层车位只需8万—9万元左右，购买子母车位只需13万—15万元左右，购买负二层车位只需7万元左右。
除了小车车位甩卖外，近期更有小区推出负二层20个车位出租，月租金仅68元/月。
“近几年，车位促销已不再是新鲜事了。”江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉认为，车位降价促销，对于刚需购房者来说也是“捡便宜”。
探因
开发商为清尾货大力促销
记者留意到，推出车位促销的项目，一般是住宅已售罄数年的次新小区，促销车位的位置通常较“偏”，且数量不多。
美智地产市场研究中心总监张镇兰分析，车位的价格一般与小区的定位以及车位配比有关。如果小区车位供不应求，自然一位难求，价格较高。而江门目前大多项目定位以刚需或刚改为主，车位配比较为充足，且对于很多业主来说，住宅是主项，车位只是提升便利度的附属品，并非刚需。同时，车位目标人群狭窄，目前新区楼盘入住率不高，车位需求自然有限，价格会有所松动。
“值得一提的是，近期车位促销力度较大的项目均是已交房多年，中途已多次进行车位促销，本次有楼盘车位价格‘打骨折’更多是清尾货。”张镇兰说。
记者从相关部门了解到，根据《广东省定价目录（2018年版）》，车位销售价格没有列入政府定价目录，实行市场调节价，我市产权车位销售价格实行属地备案制度，开发商销售车位只需到属地发改部门备案，销售价格不得超过备案价格。
至于车位出租价格，根据《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》，自2015年8月15日起，住宅小区的停车收费实行市场调节价，具体标准由经营者与业主或使用人，通过合同或其他方式约定。
在车位降价促销的背后，还隐藏着更深层次的原因，那就是车位去化不容易。
市房地产行业协会会长叶泽权告诉记者，总体来看，新楼盘首期车位销售去化在二至四成，车位销售并不是特别理想。
根据市房地产行业协会此前对江门市区住宅小区车位调查统计，市区多个小区产权车位平均空置率约为36.4%，人防车位空置率约为62.99%。
张镇兰提到，在目前市场情况下，开发商对资金有较大需求，通过车位打折降价来促进销售也可以帮助回笼资金。
明源数字营销院专家柯凯丽坦言，车位去化一直是房地产行业的难点。许多开发商卖完住宅，但车位库存却居高不下，这不仅占用大量流动资金，而且也不利于项目利润及时结转。现在，房企普遍现金流紧张，车位这类滞重资产回收资金，就显得格外重要。
探讨
车位是否将迎来一波“降价促销潮”？
“反正车位都会降价促销，那等降价再买了。”在看到有的项目推出特价车位后，市民李先生说道。
那么，市区楼盘的车位是否将迎来一波“降价促销潮”？
对此，记者综合市房屋交易和产权管理信息中心项目车位备案价格、市房协调查数据，梳理市区热门楼盘车位价格时发现，市区产权小车车位价格普遍在8万—24万元不等。
江门市发展和改革局价格科相关负责人曾表示，江门的车位价格近年来相对稳定，相对珠三角其他城市便宜不少。目前，每个标准车位的均价约为15万元。
裕隆基地产副总经理李艳芳认为，这对市场影响不大。“每个项目的车位销售情况都不尽相同，建议有条件的市民可根据自己的经济条件选购车位，车位早买早享受”。李艳芳说。
一边厢，是住宅早已售罄的项目推出车位降价促销；另一边厢，则是刚交付的新小区首次进行车位销售。
9月，保利中心进行车位销售，产权小车车位在17.5万—25.5万元之间。
11月初，越秀滨江华悦发布公告称，小车车位均价为18.8万元，租赁小车车位每月600元，租赁摩托车车位每月100元，计划将于12月23日至30日，以公开摇号/抽签/线上开盘的方式进行首次销售和出租。
11月15日，骏景湾领峰首次对业主销售/租赁车位，其中，小车车位均价为18.7万元，租赁小车车位每月500元，租赁摩托车车位每月100元。
由此可见，目前在售的新楼盘车位销售价格并未因个别项目车位促销而产生明显的影响。对此，张镇兰表示，车位购买有其地域特性，个别项目车位促销对整个车位市场的影响相对有限。
“其他小区小车车位只要1万多元，而我们小区却要十多万元，真不知道值不值得买。”骏景湾领峰业主李先生说。
在谈是否值得买车位前，不妨先来了解下车位的建造成本。
广东省房地产行业协会监事、广东骏贤集团有限公司董事长冯锦麟表示，很多人认为一个小车位卖10多万元太贵了，以为开发商利润很高。其实，虽然每个小车位标线内的建筑面积一般不足10平方米，但开发商需要投资建设车库车道及车库的墙柱等，一个小车位的建筑面积通常达35平方米（甚至达40平方米）。
冯锦麟算了一笔账，如果按每个小车位建筑面积35平方米，以投资成本（不含税）每平方米3500元计算，成本约12.25万元。可以说，开发商投资建设小车位成本很高，基本是没有利润（甚至会亏本）的。
叶泽权对此持相同看法，他表示，很多住宅小区建造地下二层车库，虽然负二层车位价格往往比负一层便宜，但实际上负二层建造成本比负一层的更高。一个车位的建设成本往往需要10万—11万元，车位的投资回报不高，不少项目的利润都压在车位上。
杨东卉表示，相比起周边城市，江门小区的车位其实不算太贵。另外，购买产权车位除了长期有固定停车位外，也是抵抗通货膨胀的好方法，买产权车位，还相当于买了一个固定资产。
专家声音
做好差异化定价
用价格助力去化
对于房企来说，车位去化是难点，也是痛点。那么，如何才能加速车位去化呢？对此，明源数字营销院专家柯凯丽提出了几点建议：
一、重视车位展示，使用新工具。很多项目车位展示还停留在2D时代，用简单的平面图去讲解车位。项目可考虑提升更新工具来破解这一难题。目前已经有3D车位可视化系统，可帮助解决停车场全景以及车位尺寸可视化的问题，打破时空限制，在住宅销售阶段便可提前销售车位。
二、抓住车位去化峰值期，加强去化效果。车位去化有三个很明显的峰值，住宅首开、住宅交付前后、入住率在70%—80%左右，抓住这三个峰值集中去化，效率更高。
三、主动造节，集中推售。有许多标杆房企，龙湖、万科、招商等都开始用造节推进车位去化。统计显示，在同一个区域两个相似项目的全年去化走势图，有做周期性集中推售的去化效率往往比直接销售销量高。
四、做好差异化定价，用价格助力去化。关于车位定价，早期大多采取一口价的制定方式。只要保证整盘利润率不变，一口价确实方便，但后期会出现好车位提前卖完，差的车位反而更贵、更难卖的问题，所以要结合车位的分类做好差异化定价。
