台山市本次计划收储地块涉及范围广。
拟收储位于蓬江区双龙地段武警支队东南侧地段地块作为政府储备地。
上周，鹤山、台山两市发布土地收储公告，两地共计划收回18宗存量闲置地块，拟收储总价超14亿元，吸引了许多市民的目光。春节过后，省内多个城市发布专项债券收购存量土地的公告，其中就包括江门。据不完全统计，2月以来，全市计划收储地块超20宗，收储总价超20亿元。今年以来，我市收储地块动作频频，原因何在？今年的土拍市场又将何去何从？记者展开了调查。文/图 江门日报记者 陆沿任
响应政策
江门多地收储地块
事情还得从去年说起。
2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称《通知》），为各地推进专项债券收储存量闲置土地工作提供了政策依据。《通知》明确，可以运用地方专项债券收回存量闲置土地，其中提到“应优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，并强调收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发”。
一个月后，国务院办公厅发布《地方政府专项债券禁止类项目清单》，明确允许专项债券用于土地储备，支持城市政府收回符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备。
上述文件出台后，多地有关部门加快运用专项债券收储存量闲置土地的步伐，发布土地收储相关公告。以广东省为例，2025年春节假期后，省内多个城市发布专项债券收购存量土地的公告，其中就包括江门。
今年2月7日，江门市土地储备中心就公示，按照市政府有关土地收储工作安排，拟收储蓬江区3宗土地作为政府储备地，收储土地价格合计超5.6亿元。其中，位于蓬江区双龙地段武警支队东南侧地段地块，曾经于2021年以超2亿元成交，现收储价格约1.98亿元。
2月11日，鹤山市自然资源局发布公告称，拟由鹤山市土地储备中心收储鹤山市侨泰投资发展有限公司、鹤山市银通置业有限公司土地作为政府储备地。收储的2宗地块均为商住用地，收储总价约2.92亿元。
2月12日，台山市自然资源局发布公告称，本次计划收储地块多达16宗，收储总价约11.57亿元。地块区位方面，除2宗位于白沙镇和工业新城，其余基本出自台城，涉及商住用地、住宅用地、商服用地、工业用地、交通运输用地等。
此外，蓬江区、恩平市也有动作，如2月12日，恩平市自然资源局发布一则关于恩平市平塘村周边地块二的收储价格公示。该地块面积25958.9平方米，用途为商住用地，地块取得成本为6389万元。经第三方评估公司对地块进行评估，评估总价为8800.0671万元。经协商一致，地块收储总价为6389万元。
重新规划
盘活土地提升吸引力
据不完全统计，截至目前，全市计划收储地块超20宗，收储总价超20亿元。从收储价格来看，并非必须低于企业的购入价格，而是考虑了企业购入土地后的持有成本，涉及税费、利息等。
对此，嘉毅地产总经理邓桐燊认为，江门作为珠西枢纽城市，正在积极融入粤港澳大湾区建设，收回低效用地，如用于高效的产业项目、公共设施或保障性住房用地等，既可推动产业升级，也是响应落实国家政策。江门作为全省较早收回地块的城市之一，可为后续城市提供参考，推动全省高质量发展提供经验。
“本次计划收储地块涉及商住用地、住宅用地、商服用地、工业用地、交通运输用地等。我认为这次收回地块的性质广，通过收回再开发、重新规划，有利于推动城市更新，改善市容环境，完善基础设施，增强城市吸引力，从而推动城市高质量发展。”邓桐燊分析，短期来看，可以优化土地资源和产业升级，长期来看，可以释放土地资源红利。因为收回低效闲置地块，可以重新规划配置成高质量、符合市场需求的地块，如工业用地可以向集约化、智能化转变，商住用地可以向4.0住宅规划转变，通过土地资源盘活提升江门在大湾区的吸引力。
美智地产市场研究中心总监张镇兰则告诉记者，收储政策基本在部分房地产市场和地方财政相对较好的城市快速落地，并促进楼市供需平衡与价格稳定。通过收回这些存量闲置地块，能对它们进行重新规划和分配，进而提升土地资源的利用效率，推动城市合理的开发和建设。
张镇兰提到，江门本次收回的地块类型多样，包括住宅、商办、工业和其他用地。闲置土地收储已成为多地化解楼市库存、稳定市场的重要政策工具，既可以缓解房企资金压力，又可以通过盘活存量土地来优化供应结构。“未来，将有利于改善市场供求关系，促进房地产市场进入新循环，也是2025年促进房地产开发投资、新开工止跌回稳的关键举措，成为房地产行业止跌回稳的核心引擎。”张镇兰说。
展望未来
土拍市场或将持续回暖
今年以来，江门土拍市场可以说是积极信号不断。1月21日，我市今年首宗商住用地成交。汇峰地产以总价3.49亿元，折合楼面地价约2886元/平方米，成功拿下开平33号地，溢价率37.4%。业内人士分析，五邑地区已经较长时间没有溢价成交的商住地，此次该地块的溢价成交，无疑给江门土拍市场带来极大信心。春节过后，则是全市多地动作频频，纷纷发布土地收储相关公告。那么，今年接下来的土拍市场将何去何从？
“从去年第四季度以及今年年初的情况来看，江门楼市在新政出台后，市场成交增加，市场氛围也逐步回升。毫无疑问，江门土拍市场已经逐步回暖。”邓桐燊表示，从去年的情况来看，政府推出的地块还是花了心思的，规划设计要求等方面都十分适应当前市场的需求。为此，他特别期待今年江门各地陆续推出的商住用地，相信政府会继续保持去年的势头，推出一系列受市场欢迎的地块，市场将会持续回暖。
张镇兰认为，春节期间，市自然资源局印发了《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》，飘窗、阳台、入户花园不计容，进一步提升住宅实用率。在政策的助力下，江门楼市将进一步回稳，购房者信心得到恢复，从而推动置业需求的释放，而且还将推动今年的土拍市场涌现出更多符合“好房子”规划设计要求的地块，顺势而为，房企的投资意愿自然也同步提升，相信随着市场的活跃度提升，有望带动土拍市场的回暖。
裕隆基地产副总经理李艳芳则表示，从我市今年首宗商住用地溢价成交，到春节过后全市多地动作频频收储地块，无疑给予接下来的江门土拍市场信心。预计2025年的土拍市场将与去年类似，以本土国企以及本土房地产头部企业拿地为主，也相信主管部门在今年接下来的时间会根据市场需求、政策要求供应一些位置好、容积率低的靓地，让房地产开发商可以开发出市场热度高的楼盘。
“对于今年的土拍市场，我充满了期待。”李艳芳如是说。
