不少房企将“三旧”改造地块打造成优质楼盘。
开发商在“三旧”改造地块上建起了深受市民欢迎的房子。
“好房子”能吸引更多购房者。
连日来，蓬江区水南岐安里旧改迎来突破，引起了广泛关注。这个于2012年获批，经过10多年曲折推进的旧改项目，终于迎来突破性进展。同样作为“三旧”改造项目，范罗岗·和悦轩今年1月营销中心正式开放以来，受到许多市民的欢迎。
近年来，江门城市更新步伐加快，推出了一批引人关注的“三旧”改造住宅用地，吸引了不少房企的目光，大家纷纷加入这一赛道。根据数据显示，2022年至2024年，江门市区成功出让超18万平方米的“三旧”改造住宅用地，累计成交金额超24亿元。
旧改之火，可以“燎原”。不少房企把旧改当成未来发展的新引擎，助力江门城市更新提速。
文/图 江门日报记者 陆沿任
现象
房企积极介入旧改
2020年6月，粤海置地以总价168365万元获得甘化厂“三旧”商业住宅地，建设用地面积约17.5万平方米。江门粤海城相关负责人介绍，甘化厂曾是亚洲最大糖厂，是江门工业发展史的重要印记。粤海置地以甘化焕新为契机，以现代建筑的手笔将片区精神延续，做历史文化的继承人，为甘化厂焕新开启一段全新征程。
如今，坐拥粤海滨江艺术公园以及江门粤海城甘醍商业街的江门粤海城已成为本地的“网红”楼盘，吸引众多消费者购买、打卡。
这是江门“三旧”改造推动城市焕发新颜、产业发展提速的缩影。2010年以来，我市大力推进“三旧”改造工作，将其作为建设宜居城乡、提升城市品质、加快转变经济发展方式的重要抓手，全力稳妥推进。其间，涌现出一批优秀项目，包括甘化厂改造项目、江门船厂改造项目、江门纸厂改造项目、里村旧村改造项目等。
与此同时，越来越多大型房企积极介入江门旧改。根据数据显示，2022年至2024年，江门市区成功出让超18万平方米的“三旧”改造住宅用地，累计成交金额超24亿元。以去年12月份为例，根据江门市公共资源交易中心发布的《江门市JCR2024-208（蓬江28）号土地使用权网上挂牌报价/竞价信息预通告》及《江门市JCR2024-209（蓬江29）号土地使用权网上挂牌报价/竞价信息预通告》，本地房企柏佳图地产以总价约6亿元拿下蓬江区水南板块两宗旧改地块，为江门2024年的商住用地拍卖画上圆满的句号。
截至目前，江门市区在售的“三旧”改造住宅项目包括江门粤海城、博学名苑、朗晴新天地、御隆锦绣·悦和轩、御凯名都、御宝江南、帕佳图·光辉岁月、美的·樾山府、万科金域国际、峻峰荟、范罗岗·和悦轩等，受到不少消费者的青睐。美智地产市场研究中心总监张镇兰告诉记者，上述项目中，不乏销量位居2024年一手住宅网签套数所处区域前列的项目，近期入市的范罗岗·和悦轩，地处蓬江区地王广场这样的老牌商圈，周边配套丰富且完善，目前已开放样板间，受到许多消费者的青睐。
嘉毅地产总经理邓桐燊表示，江门市区在售的“三旧”改造住宅项目大多位于市区的旧城区或市区中心地段，整体销售量应该会保持稳定。
分析
地段优越吸引房企
为何“三旧”改造会受到房企的青睐？
张镇兰认为，房企介入旧改有两大原因：一是核心城区的居住需求一直存在，而“三旧”改造用地多位于成熟区域，地段及配套均十分优越，购房者普遍认可度较高，因此三旧改造项目能够满足该类客户对高品质住宅的需求；二是参与城市更新项目有助于提升房企的社会形象和知名度，对房企的品牌价值提升较大，且部分大型旧改地块，开发改造周期较长，房企可通过囤地享受土地增值收益。
今年2月，市民吴先生货比三家后，最终选择了一个位于市区的“三旧”改造地块建成的楼盘。“主要是看中这里的配套很成熟，平时出去吃个饭、买点东西、逛逛街都很方便，不用跑远路。”吴先生说。
“近年来，各级政府都大力支持推动‘三旧’改造、城市更新，因此吸引了不少房企参与城市更新。”江门市房地产行业协会相关负责人表示。
说到积极参与“三旧”改造的本地房企，不得不提博富控股。2019年6月，博富控股以总价43572万元摘得蓬江08号“三旧”地，折合地价约6535元/平方米，为当年蓬江区地价之最。同年12月，博富控股再以约2.4亿元摘得毗邻蓬江08号“三旧”地的另一“三旧”地，楼面价5792元/平方米。
到了2021年12月，在当时土拍市场遇冷的背景下，博富控股再次出手，以1.7亿元、折合楼面地价约5440元/平方米竞得蓬江44号地块，即蓬江区博学名苑东南侧（白石东升岐祥里）地段“三旧”改造商住用地。当时，在业内人士看来，本地房企拍得靓地，不仅为土拍市场吹来暖风，也为本地房地产市场增添了信心。
通过精雕细琢，博富控股将上述“三旧”地打造成了如今的蓬江区首个“精英4.0社区”——博学名苑，兼备“好地段、精规划、优拓展、富学问”四大特点，吸引了众多城市精英看房买房。对此，博富名苑相关负责人告诉记者，盘活闲置地块，一方面有助于在寸土寸金的黄金区域建设高品质居住区，提升市民的生活质量和幸福感，房企也可以提升销量、形象，实现双赢；另一方面，通过资源盘活和城市微改造，将有效优化城市的空间结构，对提升整个城市的形象、品牌价值及竞争力至关重要。
建议
开发商应注重建造“好房子”
记者在调查中了解到，近年来我市推出的“三旧”改造住宅用地有所减少，部分房企对“三旧”改造住宅用地的热情也有所减弱。
对此，邓桐燊分析，2022年以前“三旧”改造项目多，与房地产市场环境密切相关。但“三旧”改造的项目购地成本和改造成本较高，以前房地产市场火热时，销售利润能覆盖较高的开发成本。目前，开发商对“三旧”地的开发则变得更加谨慎。
“三旧”改造对于江门城市更新、城市品质提升有着重要的意义。接下来，应该如何推进“三旧”改造住宅用地的未来发展？
张镇兰坦言，部分旧改地块涉及复杂的拆迁补偿问题，协调难度大，项目推进易受阻。其次，大型地块开发周期较长，资金回笼慢，部分地块可能受到地块周边现状的限制，对项目的整体规划布局要求较高。因此，建议相关部门在规划阶段可以充分考虑房企和市场需求，提高土地利用效率。同时，可考虑进一步优化拆迁补偿机制，简化“三旧”改造项目的审批流程，降低房企改造成本。
“房企方面，可考虑优先布局成熟片区的旧改项目，在开发过程中注重产品品质和配套建设，优化设计、服务和环境，建造‘好房子’。”张镇兰说。
邓桐燊提到，由于“三旧”改造地块不规则，只能因地制宜开发建设，因此建成后小区的空间、绿化以及配套会存在一定的缺陷。部分“三旧”项目是边征改边开发，周边的环境或观影短期受影响较大。
邓桐燊告诉记者，旧改以及城市更新是新型城镇化发展的战略方向。“三旧”地块推出的力度会加大，因此开发商应多关注政府的城市规划发展，加强市场调研。除了住宅项目，也可以参与“三旧”厂房转型的商业综合体、创意园区以及项目建成后的运营和服务，实现多重收入。
“‘三旧’改造、城市更新的涉及利益主体多元化。在发挥市场机制的基础上，政府要注重发挥引导、协调作用。”江门市房地产中介行业协会会长杨东卉认为，政府应做到规划引领，确保城市发展的整体性效益；房企应当以《关于支持“好房子”规划设计的实施意见》为引领，坚持“好房子”的建设标准，从“住有所居”到“住有优居”，推动城市品质持续提升。
